4 godzin temu
Właściciele nieruchomości często wpadają w pułapkę. Gdy sąsiad buduje nowe ogrodzenie na granicy działek, zdarza się, iż żąda od nich zwrotu połowy wydatków. Wiele osób płaci, bo wydaje im się, iż tak nakazuje prawo. Tak nie jest – możesz spokojnie odmówić i żaden sąd nie przyzna mu racji. Chyba, iż wcześniej zgodziłeś się, iż płot ma być wspólny.
Fot. Shutterstock
Gdy wymienia płot – płacisz, gdy stawia nowy – nie musisz
Przepis z Kodeksu cywilnego brzmi jasno: ogrodzenie znajdujące się na granicy służy do wspólnego użytku sąsiadów, którzy muszą razem ponosić koszty jego utrzymania. Większość ludzi kończy czytać w tym miejscu i uważa, iż skoro wspólne, to trzeba się dołożyć do budowy. To błędne rozumowanie.
Art. 154 mówi wyraźnie o „kosztach utrzymania”, nie wspomina ani słowem o budowie nowego płotu. Przez lata właściciele działek procesowali się o to, czy można wymusić na sąsiedzie dopłatę do nowej inwestycji. W 2002 roku Sąd Najwyższy rozstrzygnął tę kwestię raz na zawsze.
W uchwale z 24 stycznia 2002 roku (sygn. III CZP 75/01) Sąd Najwyższy orzekł: obowiązek ponoszenia kosztów urządzeń na granicy gruntów nie obejmuje budowy nowego urządzenia. Dopiero ta decyzja zamknęła dyskusję i dała właścicielom nieruchomości jasne narzędzie obrony.
Różnica jest fundamentalna: jeżeli już stoi jakieś ogrodzenie i wymaga naprawy, konserwacji lub wymiany zużytych elementów – wtedy obaj sąsiedzi dzielą koszty po połowie. Ale jeżeli ktoś chce postawić zupełnie nowy płot na granicy, drugi właściciel nie ma obowiązku ani choćby zgadzać się na tę budowę, ani tym bardziej płacić za nią.
Twoja działka, twoje zasady – ale tylko na swoim terenie
Gdy budujesz ogrodzenie w całości na własnej działce, masz wolną rękę. Żaden element – ani słupek, ani fundament, ani podmurówka – nie może przekroczyć linii granicznej bez pisemnej zgody sąsiada. choćby kilka centymetrów na jego gruncie to już naruszenie prawa własności, za które może zażądać rozbiórki.
W takiej sytuacji nie potrzebujesz żadnej akceptacji sąsiada na sam fakt budowy. Możesz wybrać dowolny rodzaj ogrodzenia, pod warunkiem iż spełniasz wymogi prawa budowlanego i ewentualnego planu zagospodarowania przestrzennego. Nikt nie może narzucić ci konkretnego rodzaju płotu ani dyktować jego wyglądu.
Oczywiście wtedy wszystkie wydatki spadają wyłącznie na ciebie. Sąsiad nie ma obowiązku dokładać się do budowy, choćby jeżeli ogrodzenie stoi metr od granicy i także jemu zapewnia prywatność. Prawo nie daje żadnych podstaw do żądania od niego choćby części kosztów.
Eksperci zalecają zachowanie przynajmniej kilkunastu centymetrów odstępu od granicy. Dzięki temu zyskujesz swobodę przy przyszłych naprawach i konserwacji – nie musisz wchodzić na teren sąsiada, który ma prawo ci odmówić dostępu. To także minimalizuje ryzyko sporu o ewentualne niewielkie przekroczenie linii granicznej.
Wspólny płot na granicy wymaga umowy na piśmie
Chcesz postawić ogrodzenie dokładnie na linii rozgraniczającej działki? Musisz zdobyć pisemną zgodę sąsiada. Ustne ustalenia nie mają żadnej wartości w przypadku sporu – nie udowodnisz, iż druga strona wyraziła zgodę, jeżeli nie będzie dokumentu.
Umowa powinna być szczegółowa. Najlepiej określić w niej wysokość ogrodzenia, rodzaj materiału, dokładny przebieg na mapie, planowane koszty budowy oraz zasady późniejszego utrzymania i ewentualnych napraw. Warto też zapisać, jak będą rozliczane przyszłe remonty i co się stanie w razie sporu.
Bez zgody sąsiada postawienie płotu na granicy to ryzyko, które może słono kosztować. Sąsiad ma pełne prawo zażądać natychmiastowej rozbiórki, a wszystkie wydatki poniesiesz ty – najpierw zapłacisz za budowę, potem za demontaż. Dodatkowym problemem jest to, iż nie będziesz mógł dochodzić zwrotu jakichkolwiek kosztów, choćby jeżeli sąsiad przez lata korzystał z płotu.
Sądy konsekwentnie orzekają, iż brak pisemnej zgody uniemożliwia jakiekolwiek roszczenia o zwrot wydatków. Nie pomoże argument, iż druga strona milcząco akceptowała budowę lub iż płot służy obu stronom. Prawo wymaga zgody w formie pisemnej – bez tego nie ma podstaw do żadnych roszczeń.
Limit 2,2 m bez żadnych formalności
Dopóki ogrodzenie nie przekracza 2,2 m wysokości, nie musisz niczego zgłaszać. To dotyczy każdego rodzaju płotu – od lekkiej siatki po solidną konstrukcję z betonową podmurówką. Można po prostu kupić materiały i przystąpić do montażu.
Gdy planujesz wyższe ogrodzenie, konieczne jest zgłoszenie zamiaru budowy do urzędu gminy. Do zgłoszenia dołączasz szkic konstrukcji, mapę z przebiegiem ogrodzenia oraz oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Urząd ma 21 dni na wyrażenie ewentualnego sprzeciwu – jeżeli milczy, możesz zaczynać prace.
Sprawdź także miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Niektóre gminy wprowadzają dodatkowe wymagania dotyczące ogrodzeń – mogą dotyczyć wysokości, rodzaju materiałów, kolorystyki lub stylu. Mogą też obowiązywać uchwały krajobrazowe szczegółowo określające dopuszczalne parametry płotów na danym terenie.
Przepisy zakazują stosowania niebezpiecznych elementów poniżej 1,8 m wysokości. Nie możesz montować drutu kolczastego, ostrych zakończeń ani tłuczonego szkła na górze płotu, jeżeli ten odcinek znajduje się niżej niż 1,8 m od poziomu gruntu. To ma chronić ludzi i zwierzęta przed przypadkowymi obrażeniami.
Co zrobić gdy sąsiad żąda pieniędzy za nowy płot
Masz pełne prawo odmówić zapłaty za nowy płot wybudowany przez sąsiada. choćby jeżeli grozi pozwem, taka sprawa nie ma szans w sądzie. Powołaj się na uchwałę Sądu Najwyższego z 24 stycznia 2002 roku – to wystarczające uzasadnienie odmowy.
Inna sytuacja, gdy istniejące ogrodzenie wymaga naprawy. jeżeli płot jest spróchniały, zniszczony lub grozi zawaleniem, masz obowiązek współfinansowania remontu. Sąsiad może wystąpić do sądu o nakaz podjęcia działań naprawczych i wygrałby taką sprawę.
Różnica jest prosta: nowy płot to inicjatywa i koszt jednej osoby. Naprawa istniejącego to wspólny obowiązek wynikający z przepisów o współkorzystaniu z urządzeń na granicy. Pierwszy przypadek nie daje podstaw do żadnych roszczeń, drugi – tak.
Bezpieczne rozwiązania dla obu stron
Najlepszym wyjściem często jest postawienie ogrodzenia kilkanaście centymetrów od granicy. Unikasz wtedy sporów o dokładny przebieg linii granicznej, zyskujesz swobodny dostęp do obu stron płotu przy naprawach i nie musisz niczego uzgadniać z sąsiadem. Jedyną wadą jest brak możliwości żądania udziału w kosztach.
Jeśli zdecydujesz się na płot wspólny na granicy, zadbaj o szczegółową umowę. Zapisz w niej nie tylko koszty budowy, ale także zasady podziału wydatków na przyszłe naprawy, konserwację i sposób rozstrzygania ewentualnych sporów. Dobrze przygotowana umowa może zaoszczędzić lat nerwów i setek tysięcy złotych.
Przed jakąkolwiek budową sprawdź dokładny przebieg granicy. choćby niewielka różnica między rzeczywistością a tym, co pokazuje stara mapa, może być podstawą do roszczeń sąsiada. W razie najmniejszych wątpliwości zamów pomiar geodezyjny – to wydatek rzędu kilkuset złotych, który może uchronić przed znacznie poważniejszymi problemami.
Pamiętaj też o zachowaniu dobrych relacji sąsiedzkich. choćby jeżeli prawo daje ci swobodę działania, warto poinformować sąsiada o planach budowy. Nieporozumienia często biorą się z braku komunikacji, nie z rzeczywistych problemów prawnych.
