Przy Kawie o Prawie

Adwokat Romuald Magda, Esq. prowadzi praktykę prawną w Nowym Jorku od 1995 r. Jest absolwentem Wydziału Prawa Uniwersytetu Jagiellońskiego oraz New York Law School. Wieloletni członek Stowarzyszenia Prawników Stanu Nowy Jork oraz Stowarzyszenia Prawników Polsko-Amerykańskich w Nowym Jorku. Posiada uprawnienia do występowania przed sądami Stanu Nowy Jork. Wszystkie osoby pracujące w naszej kancelarii mówią po polsku i angielsku.

Jestem właścicielką mieszkania w „coopie” na Queensie. Jestem wdową i chciałabym, aby mój bratanek odziedziczył po mnie to mieszkanie. Przewidziałam to w testamencie – czy to wystarczy?

Aby odpowiedzieć na to pytanie, należy przeanalizować dokumenty spółdzielni („coopu”), w szczególności tzw. „proprietary lease” (umowę o użytkowanie mieszkania) oraz regulamin „coopu”. Większość spółdzielni ma ograniczenia dotyczące przekazywania mieszkania po śmierci właściciela. Najczęściej tylko najbliżsi członkowie rodziny mogą odziedziczyć prawo do mieszkania bez zgody zarządu „coopu”.

Zgodnie z regulaminami uzyskanie prawa do mieszkania przez spadkobiercę często wymaga zgody zarządu „coopu”. W takim przypadku sprawdzana jest m.in. sytuacja finansowa i imigracyjna nabywcy, jego rozliczenia podatkowe oraz to, czy mieszkanie będzie użytkowane osobiście przez nowego właściciela (a nie np. wynajmowane osobie trzeciej).

W „coopach” członkowie są właścicielami udziałów w korporacji, a prawo do użytkowania danego mieszkania przysługuje właśnie właścicielom tych udziałów. jeżeli więc właściciel przekaże swoje udziały testamentem osobie, na którą „coop” nie wyrazi zgody, mieszkanie musi zostać sprzedane, a spadkobierca otrzymuje środki ze sprzedaży.

* * *

Kupiłem nieruchomość – dom dwurodzinny z miejscem do parkowania w tylnej części działki. W akcie własności znajduje się zapis o prawie przejazdu przez część działki sąsiada, pomiędzy naszymi domami. Na razie nie korzystałem z możliwości parkowania. W międzyczasie sąsiad postawił ogrodzenie wzdłuż granicy, uniemożliwiając przejazd samochodem. Gdy wezwałem policję, powiedziano mi, iż muszę skierować sprawę do sądu. Czy to konieczne, skoro mam zapis prawa przejazdu w akcie własności?

Sąsiad może po upływie 10 lat próbować twierdzić, iż prawo przejazdu wygasło z powodu braku jego wykonywania i iż doszło do zasiedzenia. Choć prawo dotyczące zasiedzenia w stanie Nowy Jork zostało zaostrzone w 2009 roku i w tej chwili trudniej jest w ten sposób nabyć własność, to jednak zmiany te nie dotyczą tzw. służebności, takich jak prawo przejazdu.

Warto też zaznaczyć, iż w miarę jak w miastach coraz trudniej o miejsce do parkowania, nieruchomość z prawem przejazdu i parkowania zyskuje dodatkową wartość.

Radzę: nie należy zwlekać. jeżeli nie ma zgody sąsiada na usunięcie ogrodzenia, pozostaje droga sądowa.

Romuald Magda Esq.
romuald@magdaesq.com

Ta kolumna powstała w celach edukacyjnych i w żadnym wypadku nie może zastępować porady prawnej.