Nawet 1200 zł więcej rocznie, czasem jeszcze więcej. Nowy rachunek będzie obowiązkowy

Nawet 1200 zł dodatkowo w ciągu roku. Pierwsze wyliczenia dotyczą między innymi gruntów w województwie kujawsko-pomorskim, ale problem jest ogólnopolski i we wrześniu trafił już na salę sejmową. Nie oznacza to jednak, iż kilka milionów działkowców nagle dostanie identyczny rachunek. W rzeczywistości zdecydowana źródłem problemu nie jest nowy podatek wprowadzony w 2026 roku, ale sposób, w jaki obecne przepisy traktują niektóre grunty oddane w użytkowanie wieczyste.

Kobieta wpłaca pieniądze w okienku. | Fot. Shutterstock / częściowo przetworzone przez AI.

Najbardziej zaskakujące jest to, iż dla rodzinnych ogrodów działkowych nie ma w ustawie osobnej, preferencyjnej stawki opłaty rocznej. o ile konkretne prawo użytkowania wieczystego nie zostało ustanowione nieodpłatnie i grunt nie kwalifikuje się do jednej z preferencyjnych kategorii, może znaleźć się w kategorii „pozostałych nieruchomości”. Wtedy ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje stawkę wynoszącą aż 3 proc. wartości gruntu rocznie. Im droższa nieruchomość i im mniej działek znajduje się na terenie ogrodu, tym większy rachunek może ostatecznie przypaść na jednego użytkownika.

200 zł, 1200 zł, a w innych przypadkach jeszcze więcej. Skąd biorą się te liczby?

Według informacji TVP Bydgoszcz opisanych następnie przez Wprost, sprawa ma w tej chwili dotyczyć około 400 działek między innymi we Włocławku, Toruniu i Chełmży. Przedstawiciel Starostwa Powiatowego w Toruniu wskazywał, iż w jednym z analizowanych wariantów obciążenie może wynieść około 200 zł rocznie w przeliczeniu na jednego użytkownika. W innych przypadkach pojawia się jednak kwota sięgająca 1200 zł rocznie.

Nie ma jednej taryfy w rodzaju „1200 zł od działki”. Mechanizm działa zupełnie inaczej. Najpierw trzeba ustalić wartość całej nieruchomości objętej użytkowaniem wieczystym, następnie zastosować odpowiednią stawkę procentową, a koszt ponoszony przez stowarzyszenie ogrodowe może później znaleźć odzwierciedlenie w opłatach ponoszonych przez działkowców. Dlatego 2 sąsiednie ROD mogą znaleźć się w całkowicie innej sytuacji finansowej.

Modelowy przykład Wartość gruntu 3 proc. rocznie Liczba działek Średnio na działkę

Ogród A	2 mln zł	60 tys. zł	300	200 zł rocznie
Ogród B	4 mln zł	120 tys. zł	200	600 zł rocznie
Ogród C	4 mln zł	120 tys. zł	100	1200 zł rocznie

To wyłącznie modelowe wyliczenia pokazujące mechanizm, a nie rachunki konkretnych ogrodów. Pokazują jednak, dlaczego w przypadku atrakcyjnie położonych gruntów kwoty bardzo gwałtownie robią się wysokie. 3 proc. od nieruchomości wartej 4 mln zł to już 120 tys. zł każdego roku. o ile koszt musi zostać rozłożony na stosunkowo niewielką liczbę użytkowników, dodatkowa opłata przestaje być symboliczna.

To nie jest nowy podatek od działek. Problem tkwi w obecnych przepisach

Wbrew temu, co mogą sugerować niektóre nagłówki, w 2026 roku nie została wprowadzona ustawa nakazująca wszystkim właścicielom lub użytkownikom działek ROD płacenie nowej daniny. Podstawą jest obowiązująca od lat ustawa o gospodarce nieruchomościami. Jej art. 72 uzależnia wysokość rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste od celu, na jaki grunt został oddany.

Cel wykorzystania gruntu Roczna stawka

Wybrane cele społeczne, charytatywne, oświatowe, naukowe i podobne	0,3 proc.
Cele rolne, mieszkaniowe, część infrastruktury i działalność sportowa	1 proc.
Działalność turystyczna	2 proc.
Pozostałe nieruchomości	3 proc.

I tutaj pojawia się sedno sporu. Rodzinne ogrody działkowe mają funkcję rekreacyjną, społeczną i niezarobkową, ale ustawodawca nie wpisał ROD do art. 72 jako osobnej kategorii korzystającej automatycznie z preferencyjnej stawki. Polski Związek Działkowców uważa, iż prowadzi to do sytuacji, w której niektóre ogrody mogą zostać przypisane do najwyższej stawki 3 proc., mimo iż nie prowadzą komercyjnej działalności na gruncie.

PZD proponuje wprowadzenie dla ROD stawki na poziomie maksymalnie 0,1 proc. wartości nieruchomości. Różnica jest ogromna. Dla gruntu wartego 4 mln zł stawka 3 proc. oznacza 120 tys. zł rocznie, natomiast 0,1 proc. oznaczałoby 4 tys. zł. Mówimy więc o trzydziestokrotnej różnicy.

Rząd sprawdził wszystkie województwa. Podał pierwszy konkretny bilans

Sprawa jest szersza niż przypadki z Kujaw i Pomorza. Polski Związek Działkowców zwrócił się w styczniu 2026 roku do rządu o zmianę przepisów. Ministerstwo Rozwoju i Technologii przeprowadziło następnie ankietę wśród wojewodów oraz zebrało informacje od PZD. Wyniki zostały publicznie przedstawione 3 września 2026 roku w Sejmie.

Podsekretarz stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii Tomasz Lewandowski podał, iż łączna powierzchnia gruntów oddanych na cele rodzinnych ogrodów działkowych wynosi 24 756 hektarów. Z tej powierzchni odpłatnością objęte są 182 hektary. To zaledwie 0,7 proc. całej powierzchni. Według danych przedstawionych przez rząd 99,3 proc. gruntów ROD jest w tej chwili użytkowanych bez takiej opłaty.

Dane przedstawione w Sejmie Powierzchnia Udział

Łączna powierzchnia gruntów ROD	24 756 ha	100 proc.
Grunty objęte odpłatnością	182 ha	0,7 proc.
Grunty gospodarowane bez opłaty	około 24 574 ha	99,3 proc.

To bardzo ważne dane, ponieważ pokazują skalę zjawiska bez straszenia wszystkich działkowców w Polsce. Dziś problem finansowy dotyczy niewielkiej części gruntów ROD. Nie oznacza to jednocześnie, iż konkretna osoba znajdująca się w jednym z tych ogrodów może go zignorować. jeżeli jej ROD zostanie obciążony stawką liczona od wysokiej wartości gruntu, indywidualny koszt może być znaczący.

Dlaczego jedne ogrody nie płacą nic, a inne mogą dostać potężny rachunek?

Rząd w Sejmie przedstawił również wyjaśnienie tego zróżnicowania. Z przeprowadzonej kwerendy wynikało, iż tam, gdzie użytkowanie wieczyste było pierwotnie ustanawiane przez gminę na rzecz ROD, bardzo często prawo było od początku zwolnione z opłat. Inna sytuacja pojawiała się w przypadkach, gdy ogród uzyskiwał użytkowanie wieczyste w wyniku postępowania sądowego, administracyjnego albo w drodze późniejszego nabycia prawa, które było już obciążone odpłatnością.

Dlatego 2 działkowców posiadających praktycznie identyczne ogródki o powierzchni 300 m kw. mogą pod względem prawnym znajdować się w zupełnie różnych sytuacjach. Jeden korzysta z działki w ROD, którego grunt od dziesięcioleci pozostaje w nieodpłatnym użytkowaniu wieczystym. Drugi może mieć działkę w ogrodzie, którego prawo do nieruchomości powstało w zupełnie innych okolicznościach i zostało objęte roczną opłatą.

Nie decyduje więc sama powierzchnia altany, działki ani to, ile emerytury otrzymuje użytkownik. najważniejszy jest status prawny całego gruntu zajmowanego przez ogród, cel wskazany przy ustanawianiu prawa, wysokość stawki oraz aktualna wartość nieruchomości.

Rachunku nie musi przysyłać urząd bezpośrednio każdemu działkowcowi

To również wymaga wyjaśnienia. Typowy działkowiec nie jest użytkownikiem wieczystym całego gruntu ROD. Prawo do nieruchomości posiada stowarzyszenie ogrodowe, natomiast konkretna osoba ma prawo do swojej działki wynikające między innymi z umowy dzierżawy działkowej.

Ustawa o rodzinnych ogrodach działkowych wprost przewiduje jednak sytuację, w której stowarzyszenie ogrodowe musi płacić właścicielowi gruntu za użytkowanie lub użytkowanie wieczyste. W takim przypadku umowa dotycząca działki może przewidywać czynsz związany z tym obciążeniem. Działkowcy uczestniczą również w pokrywaniu kosztów funkcjonowania ROD poprzez opłaty ogrodowe, a ustawa zalicza do takich kosztów między innymi podatki i inne opłaty publicznoprawne.

W praktyce oznacza to, iż urząd nie musi wysłać Janowi Kowalskiemu decyzji z żądaniem zapłaty 1200 zł za jego 300-metrową działkę. Obciążenie dotyczy gruntu zajmowanego przez cały ogród, a jego koszt może później zostać rozliczony pomiędzy użytkowników zgodnie z przepisami i zasadami obowiązującymi w danym ROD.

Rząd nie planuje w tej chwili zmiany ustawy. Wskazuje na możliwość bonifikaty

Podczas wrześniowej debaty sejmowej przedstawiciel rządu ocenił, iż przy 182 hektarach objętych odpłatnością w skali 24 756 hektarów zjawisko ma w tej chwili zbyt małą skalę, by uzasadniało zmianę ustawy. Resort zapowiedział jednak dalsze monitorowanie sytuacji oraz rozmowy z Polskim Związkiem Działkowców.

Ministerstwo wskazuje też na drugą możliwość. Obowiązujące przepisy pozwalają adekwatnemu organowi udzielać bonifikat od opłat rocznych za użytkowanie wieczyste. Oznacza to, iż choćby jeżeli w konkretnej sprawie zastosowanie znajduje odpłatne użytkowanie wieczyste, wysokość rzeczywistego obciążenia może zależeć od decyzji adekwatnego organu i lokalnych rozwiązań.

PZD argumentuje z kolei, iż możliwość stosowania bonifikat nie rozwiązuje problemu systemowo. Związek chce jednej preferencyjnej stawki zapisanej w ustawie, tak aby miejsce położenia ogrodu i decyzja konkretnego organu nie prowadziły do ogromnych różnic pomiędzy działkowcami. To właśnie wokół tego w tej chwili toczy się spór.

Co dzieje się w Kujawsko-Pomorskiem?

Najnowszy lokalny przypadek pokazuje, jak przepisy przekładają się na realne pieniądze. Według informacji przekazanych przez TVP Bydgoszcz i opisanych przez Wprost, analizowane obciążenia dotyczą około 400 działek między innymi w Toruniu, Włocławku i Chełmży. W przypadku gruntów Skarbu Państwa pojawiła się możliwość zastosowania stawki 3 proc. wartości nieruchomości.

Wstępne wyliczenia przedstawiciela Starostwa Powiatowego w Toruniu mówiły w jednym przypadku o około 200 zł rocznie na użytkownika. W najbardziej kosztownych wariantach media wskazują jednak choćby 1200 zł dodatkowego kosztu rocznie. Nie jest to zatem jedna decyzja określająca taką samą opłatę dla wszystkich 400 działkowców. Każda nieruchomość musi zostać rozpatrzona według własnej wartości i statusu prawnego.

A co z Warszawą? Nie ma podstaw, żeby straszyć wszystkich stołecznych działkowców

Warszawskie ROD nie są automatycznie objęte opłatą tylko dlatego, iż podobny problem pojawił się w Toruniu czy Włocławku. W Warszawie, podobnie jak w pozostałej części kraju, trzeba sprawdzić przede wszystkim podstawę ustanowienia użytkowania wieczystego konkretnego gruntu i to, czy prawo jest odpłatne.

Zarząd Mienia Skarbu Państwa w Warszawie publikuje te same ustawowe zasady: stawki roczne użytkowania wieczystego zależą od celu wykorzystania nieruchomości i wynoszą od 0,3 proc. do 3 proc. wartości gruntu. Kategoria „pozostałych nieruchomości” jest objęta stawką 3 proc. Nie oznacza to jednak, iż każdy warszawski ogród został albo zostanie do tej kategorii przypisany.

Na dziś nie ma danych wskazujących, aby wszystkie lub większość warszawskich ROD miały otrzymać podobne rachunki. Wręcz przeciwnie – dane przedstawione przez rząd dla całej Polski pokazują, iż tylko 0,7 proc. powierzchni gruntów ROD jest w tej chwili odpłatne. o ile konkretny warszawski ogród ma użytkowanie wieczyste ustanowione nieodpłatnie, sam medialny spór o stawkę 3 proc. tego nie zmienia.

Najważniejsze pytanie nie brzmi „czy masz działkę?”, ale „jaki status ma grunt twojego ROD?”

• Jeżeli korzystasz z ROD, sam artykuł o nowych opłatach nie oznacza, iż powinieneś odkładać 1200 zł na dodatkowy rachunek. Najpierw trzeba sprawdzić sytuację własnego ogrodu. Informację o tytule prawnym do gruntu i ewentualnych opłatach powinien posiadać zarząd ROD. To on wie, czy ogród korzysta z nieruchomości nieodpłatnie, czy jest zobowiązany do wnoszenia opłaty za użytkowanie wieczyste i czy w tej sprawie prowadzone są w tej chwili postępowania.
• Jeżeli zarząd otrzymał informację o nowej wysokości opłaty, warto poprosić o konkretne liczby. Istotna jest wartość nieruchomości przyjęta do obliczeń, zastosowana stawka procentowa, całkowita kwota dla ROD oraz sposób, w jaki ma zostać rozliczona między użytkowników. Sama informacja „stawka wynosi 3 proc.” nie mówi jeszcze, czy na jedną działkę przypadnie 100, 500 czy 1200 zł.
• Warto również ustalić, czy wystąpiono o bonifikatę albo zakwestionowano podstawę naliczenia opłaty. Obowiązujące przepisy przewidują mechanizmy dotyczące zmiany stawek, aktualizacji wartości nieruchomości oraz bonifikat. Przy dużych kwotach zarząd ogrodu powinien wiedzieć, na jakiej dokładnie podstawie organ ustalił obciążenie i jakie środki prawne przysługują stowarzyszeniu.

Najważniejszy wniosek jest więc mniej spektakularny niż hasło o „nowej opłacie dla działkowców”, ale dla konkretnych osób znacznie ważniejszy. Nie powstała powszechna danina obejmująca wszystkie ROD. Istnieje natomiast realna luka w obecnym systemie stawek, która w części ogrodów może przełożyć się na rachunki liczone w setkach, a choćby ponad 1000 zł rocznie na działkę. Dzisiaj dotyczy to niewielkiej części gruntów, ale właśnie dlatego PZD zabiega o zmianę przepisów, zanim podobne decyzje pojawią się w kolejnych miejscach.

Źródło: Warszawa w Pigułce / TVP Bydgoszcz.