Czy są na sali deweloperzy przyszłości?

W ostatnich latach wokół polskich deweloperów nawarstwiło się wiele negatywnych opinii i mnóstwo emocji. I nie dziwię się. Niektóre działania, często tragiczne projekty plus afery z ich oddawaniem są dla mnie nie do przyjęcia. Przypomina mi to czasami bezmyślną zabawę rodem z wczesnych lat 90, gdzie jedynym celem jest zysk za wszelką cenę. Ale nie lubię popadać w skrajności! Szukam więc dziś projektów i inspiracji, które szanują przestrzeń, miasto, ludzi i planetę. Zaglądam oczywiście za granicę, zerkam na zwycięskie konkursy dla młodych architektów, patrzę też na kilka docenionych projektów w polskich miastach. Śledzę trendy. Chodźcie ze mną na przechadzkę po osiedlach mieszkaniowych!

Sytuacja na rynku mieszkaniowym zmienia się od pewnego czasu. Jest dynamicznie, ale nie chciałbym tutaj poruszać tego tematu. Nie wiemy co się stanie za miesiąc, dwa, pół roku i nie chciałbym spekulować. Wolę podrążyć temat dobrze zaprojektowanych osiedli i przyszłości architektury z kontekście ekologii i człowieka.

Widzę zmianę w podejściu niektórych polskich inwestorów. Eko-trendy czy nowinki można już dostrzec w branży. Wymagają tego czasy, w których żyjemy i dyszący w kark kryzys klimatyczny oraz idący za tym rozwój świadomości ekologicznej wśród klientów. Nastąpiły zmiany w potrzebach. Czy te trendy się umocnią i staną się standardem? Zobaczymy.

Czy idą na nas eko-zmiany

Coraz więcej inwestycji jest realizowanych z użyciem niskoemisyjnych materiałów. Podejrzewam też, iż standardem stanie się efektywność energetyczna i samowystarczalność. Jest szansa, iż panele fotowoltaiczne i pompy ciepła za kilka lat będą normą i spowodują, iż budynki staną się producentami zielonej energii, a nie jej pochłaniaczami. Mam też nadzieję, iż los ten spotka odzyskiwanie wody, czyli recykling wody szarej oraz zbiórkę wody retencyjnej. To już się dzieje, ale nie jest upowszechnione w budynkach wielorodzinnych. Osiedla autonomiczne to konieczność!

Zielony zobowiązuje. Projekty takich osiedli to także wprowadzenie zielonych ścian, które obniżają poziom CO2 w powietrzu. Zielone dachy to z kolei superizolacja ciepła, filtrowanie zanieczyszczeń, tłumienie hałasów, ograniczanie miejskich wysp ciepła i raj dla owadów oraz ptaków.

fot. livingroom24

W nowych projektach upowszechni się technologia smart home oraz internet rzeczy – jesteśmy już do nich przyzwyczajeni – to wygoda, która stała się częścią naszego życia. Zdalne sterowanie pralką, bramą, kuchenką czy ogrzewaniem to standard już teraz. Tak samo będzie ze stacjami ładowania elektryków w halach garażowych.

Więcej społecznych relacji

Polacy mają silne przywiązanie do własności. Nasze polskie: „ciasne, ale własne”, zostało trochę potrząśnięte przez pandemię, która zmieniła nasze potrzeby i pokazała, iż kontakty społeczne są bardzo ważne i bez nich… podupadamy na zdrowiu psychicznym, nasz układ nerwowy cierpi, a wszystko to wpływa na jakość życia w każdym jego aspekcie. Zwolniliśmy. Trochę z przymusu, ale nie wrócimy już do czasów sprzed pandemii. Przestrzenie wspólne i życie sąsiedzkie znajdują odzwierciedlenie w projektach – klub mieszkańca, wspólny taras na dachu, plenerowa siłownia czy biblioteka ogrodowa to przykłady z Polski (np. Leśna Sonata i Jaśkowa Dolina z Gdańska). Część usługowa i rekreacyjna oraz wspólne tarasy i tzw. „living room” i coworking dla mieszkańców proponuje poznański FIQUS Marcelin.

Niezwykle istotna w projektach osiedli mieszkań będzie zieleń i przyroda. Wszyscy znamy przykłady rachitycznych nasadzeń, drzewek w donicach i innych nieprzystających do otoczenia zielonych elementów wśród natłoku betonu. Zielone projekty to jednak coś zupełnie innego. To roślinność przystosowana do klimatu, niska oraz wysoka, która wręcz wlewa się do mieszkań. Taka kreatywnie zaaranżowana zieleń to jedna z podstawowych potrzeb klientów, szczególnie na osiedlach, które są oddalone od lasów czy parków. Osiedla mixed-used czyli takie, które spełniają potrzeby mieszkaniowe, rekreacyjne, well-being, integracji, czyli dobrych relacji międzysąsiedzkich, dbają o komfort, zdrowie i nie generują stresu to umacniający się trend.

Harmonijne połączenie potrzeb mieszkańców, troska o ich zdrowie, obniżenie kosztów utrzymania mieszkań z koniecznością ochrony planety to najważniejsze zadanie. Zerknijmy za granicę.

Model Baugemeinschaft, czyli troska o każdego

Niezwykle interesujący przykład modelu dewelopera-niedewelopera powstał w Niemczech. Chodzi o programy budownictwa spółdzielczego pod nazwą Baugemeinschaft. W tej idei projektowania i budowania przyszli właściciele przejmują po części rolę deweloperów. Mają dzięki temu wpływ na zabudowywaną przestrzeń, na kształt i charakter części wspólnych, na architekturę. Jak do tego dochodzi, iż na „placu budowy” słyszane są także głosy mieszkańców i uwzględniane są ich potrzeby? Nad wszystkim czuwa powołana grupa Baugemeinschaft.

Co to za grupa? Miasto nadaje jej rolę zarządcy, przyznając pierwszeństwo przed deweloperami i jak rozumiem, formę pośrednika między mieszkańcami a wykonawcami prac budowlanych. Wyczytałem o tym pomyśle w książce Davida Sima „Miasto życzliwe” (pełna recenzja TUTAJ).

grafiki: D.Sim “Miasto życzliwe” wydawnictwo Wysoki Zamek

David Sim pisze, iż taki rozkład sił podczas projektowania i budowania miejsca do życia wzbudza ducha sąsiedzkiej społeczności od samego początku projektu: „Członkowie Baugemeinschaft adekwatnie na starcie dobierają sobie sąsiadów. W procesie planowania i budowy poznają się lepiej i mają możliwość wycofania się z przedsięwzięcia w razie ewentualnych sporów. Do czasu oddania budynku do użytku sąsiedzi zdążą poznać się na tyle, iż mogą gładko przejść do codziennej koegzystencji. Model Baugemeinschaft umożliwia stawianie budynków lepiej dopasowanych do potrzeb ich mieszkańców. Lokatorzy są bardziej skłonni dbać o budynek i czują się do niego przywiązani. Jest to fundament stabilnej społeczności”. Dla mnie ma to sens!

fot. travelfeed

Ciekawe inwestycje tego typu znajdują się np. we Fryburgu: Rieselfeld i Vauban, które dodatkowo wyróżniają się jako przykłady nowego budownictwa mieszkaniowego wysokiej jakości w tętniących życiem okolicach o wyraźnie miejskim charakterze.

Vauban to osiedle zbudowane na terenie dawnej francuskiej bazy wojskowej na obrzeżach miasta. Plan osiedla został opracowany przez władze miejskie Fryburga, przy wsparciu Partii Zielonych i udziale różnych lokalnych inicjatyw oddolnych pod kierunkiem grupy Baugemeinschaft, a także prywatnych deweloperów, by zagwarantować różnorodność potencjalnych nabywców. „Do przetargu o tę samą działkę mogło stawać wiele podmiotów, a kryterium finansowe nie było jedynym decydującym. Miasto nadało grupie Baugemeinschaft niejako rolę zarządcy, przyznając pierwszeństwo przed deweloperami, kiedy oferowała ona przystępniejsze ceny, zapewniała różnorodność mieszkańców i wykorzystanie odnawialnych surowców oraz lepszą wydajność energetyczną.” – czytam w książce Davida Sima „Miasto życzliwe”.

fot. travelfeed

Postawiono na różnorodność nie tylko budynków, ale także mieszkańców, czyli o społeczne zróżnicowanie. Każdy kwartał miał swój społeczny „profil” i według tego klucza „dobierano” przyszłych mieszkańców. Liczyła się zatem różnorodność pod względem wieku, zawodu, stanu cywilnego, liczby dzieci, poprzedniego adresu, lokalizacji aktualnego miejsca pracy i statusu mieszkańca (właściciel czy lokator). Wszystko to po to, aby zapewnić harmonijne współżycie sąsiedzkie.

Inna ważna rzecz w tym modelu to właśnie koszt i ryzyko. Odpadają koszty marketingu i zysku dewelopera w takiej wysokości jak zazwyczaj. Przyszli mieszkańcy łatwiej też będą inwestować w lepsze materiały i instalacje oraz rozwiązania technologiczne, co obniża koszty utrzymania budynków.

Osiedle dla amerykańskiego rolnika

Dyplom inżynierski Dominiki Bednarek z Wydziału Architektury Politechniki Wrocławskiej „Niskoemisyjne osiedle mieszkaniowe dla rodzin pracowników rolnych” został nagrodzony w międzynarodowym konkursie Architecture at Zero w kategorii projektów studenckich. To bardzo interesująca praca!

graf. Dominika Bednarek

Celem konkursu jest promowanie niskoemisyjnych, zeroenergetycznych budynków oraz proekologicznych idei i strategii. Projekty mają być odpowiedzią na zmiany klimatyczne i ekstremalne temperatury, a z drugiej strony zapewniać komfortowe warunki do życia dla mieszkańców.

graf. Dominika Bednarek

Temat konkursu został ściśle określony: projekt osiedla mieszkaniowego dla rolników w mieście Visalia w Dolinie Kalifornijskiej. Osiedle musiało być dostosowane do kalifornijskich standardów dotyczących zeroenergetyczności oraz trudnych warunków klimatycznych, upałów i zagrożenia pożarami. Należało także zaprojektować dom wspólnotowy oraz kompleks rekreacyjny z boiskiem wielofunkcyjnym i placem zabaw.

Koncepcja projektu Urbanvillage Dominiki Bednarek została doceniona za prostą, przystępną architekturę, szczegółową analizę projektową i rozwiązania pasywne.

Autorka mocno skupiła się na dekarbonizacji i odnawialnych źródłach energii. „Projekt integruje rozwiązania pasywne, a podjęte decyzje projektowe są dobrze udokumentowane, jasna jest zarówno idea, jak i opracowanie graficzne projektu. Propozycja dzięki swojej kompozycji nie jest monotonna — forma budynków, ich rozmieszczenie, a także aranżacja patio zostały dobrze przemyślane, a elewacje zostały zróżnicowane dzięki ciekawemu rozmieszczeniu stolarki” — czytamy w uzasadnieniu jury.

Autorka nawiązała do lokalnych tradycji. Osiedle zapewnia przestrzeń do integracji sąsiedzkiej dla osób w każdym wieku. Liczne tarasy, szklarnie oraz aranżacja roślinności między budynkami gwarantują kontakt z naturą.

graf. Dominika Bednarek

Dzięki zastosowaniu rozwiązań architektury zrównoważonej osiedle jest dostosowane do warunków klimatycznych panujących w Kalifornii. Studentka wykorzystała zarówno naturalne materiały budowlane system ścian pasywnych z betonu konopnego i zielone dachy.

Wszystkie budynki na osiedlu zostały wyposażone w zbiorniki na deszczówkę oraz ocienione zbiorniki wodne, które umożliwiają magazynowanie wody.

Autorka postawiła na wysoką ocieniającą zieleń oraz sukulenty, które magazynują wodę i są odporne na trudne warunki pogodowe. Na osiedlu znajdują się również ogrody i szklarnie, w których mieszkańcy mogliby uprawiać owoce i warzywa — głównie cytrusy, oliwki i winogrona.

Kalifornijski upał został wykorzystany dzięki systemom energii solarnej dzięki rozbudowanemu systemowi paneli fotowoltaicznych oraz systemowi perowskitów. Autorka wykorzystała także transparentne szklane ogniwa, które przepuszczają promienie słoneczne do wnętrza i zapewniają dobre oświetlenie, jednocześnie pozyskując energię słoneczną.

graf. Dominika Bednarek

Pomysł młodej architektki to według mnie idealny przykład, jak można minusy i trudności przestrzenne przekuć w plusy. To też projekt, który szanuje ludzi. Spójrzcie: zabudowa osiedla jest dość gęsta, i tak wiem, iż to projekt, ale roślinność i uważność projektantki sprawiają, iż będzie można tam dobrze żyć. To też doceniło jury. Moje gratulacje!

Wracamy do kraju

Czy w Polsce mamy osiedla, które wymykają się szufladce z napisem „patodeweloperka”? Oczywiście, iż tak! Jest ich wiele, nie wszystkie spełniają najwyższe standardy i do każdego mógłbym się o coś przyczepić, ale nie i to tu chodzi.

Cztery przykłady, które podobają mi się bardziej niż inne lub w mają jeden element, który mnie przekonuje, to:

1. Nowy Nikiszowiec, Katowice

Od razu tak kontrowersyjnie? 🙂 Uśmiecham się, bo z Nowym Nikiszowcem mam mały problem. Osiedle bardzo mi się podoba, bo nawiązuje do starego Nikiszowca, jest zaprojektowane na planie kwartałów, ma przestrzeń oraz ogródki społeczne, co sprzyja integracji, ale… no właśnie jest też „ale”. Pod Nowy Nikiszowiec został wycięty spory kawał lasu. To raz. Czy widzicie na osiedlu jakieś zachowane drzewa? Niestety nie. To dwa. Uważam, iż jeżeli w czasach, kiedy każde drzewo powinno być na wagę złota, wycina się las, to powinno się zachować jego elementy wewnątrz kwartałów. I dlatego z Nikiszowcem mam problem.

fot. architektura.muratorplus

fot. UM Katowice PFRN

2. Nowe Naramowice, Poznań

Na to osiedle nie zwróciłbym uwagi, gdybym kiedyś nie przeczytał o nim u Filipa Springera. Wizualnie: nie jest w moim stylu. Ale ogromny plus za zachowanie przestrzeni dla mieszkańców, która ma służyć integracji. Przypominam projekt jest z 2009 roku, czasy w których deweloperka bywała dość okrutna jeżeli chodzi o wyciskanie ilości metrów kwadratowych na sprzedaż. Sam plac nie przekonuje mnie do końca, jest wybetonowany, mogło być tutaj bardziej finezyjnie, ale JEST. Dzieci mogą bezpiecznie się bawić, dorośli mogą spędzać tutaj czas z kubkiem kawy.

fot. echoinvestment

fot. echoinvestment

3. Mieszkaj w mieście, Kraków

Idę za ciosem i zaskakuję Was dalej. Widzicie tę przestrzeń? Tak, okazuje się, iż w czasach dogęszczania na siłę, może powstać takie osiedle. Architektura jest dość typowa, ale ogromna przestrzeń konkurująca z osiedlam z wielkiej płyty zrobiła na mnie wrażenie.

fot. Medusa Group

4. Riverview, Gdańsk

Lubię ładne wnętrza i dobrze zaprojektowane budynki. Po dwóch powyższych projektach, która wizualnie do końca mi nie odpowiadają wybrałem to gdańskie osiedle. Położone nad brzegiem rzeki budynki z ceglaną elewacją i strzelistymi dachami nawiązują do architektury hanzeatyckiej. Riverview to pierwsze bloki w Polsce zrealizowane przy wykorzystaniu ekologicznych rozwiązań uwzględniających kryteria amerykańskiej certyfikacji LEED. Do ich budowy użyto materiałów pozwalających na lepszą izolację budynku. Dzięki temu osiedle jest o wiele bardziej zrównoważone i dostosowane do zmian klimatycznych.

fot. Vastint

Z raportu „Emerging Trends in Real Estate 2022” opracowanego przez PwC wynika, iż budynki odpowiadają za ok. 40 proc. światowego zużycia energii oraz emisji dwutlenku węgla. Branża budowlana wpływa na emisję gazów cieplarnianych i przyczynia się do globalnego ocieplenia. To ogromna odpowiedzialność! Czy zielone autonomiczne osiedla stworzone dla ludzi, przy poszanowaniu planety i perspektywicznym myśleniu w doborze materiałów staną się nowym trendem? Nowa rzeczywistość i coraz większa świadomość klienta z jednej strony wymusza takie rozwiązania. Z drugiej strony nasz świat jest tak nieprzewidywalny, iż trudno silić się na teorie i recepty. Mam nadzieję, iż „moc jest z nami”. W każdym razie ja nie wyobrażam sobie powrotu ze ścieżki, którą jakiś czas temu obrałem.

A Wy jak widzicie budowlaną przyszłość?