6 godzin temu
Nawet 50 centymetrów różnicy może oznaczać samowolę budowlaną i karę sięgającą 10 tysięcy złotych. Kontrolerzy wchodzą z metrówkami i mierzą dokładnie.
Fot. Shutterstock / Warszawa w Pigułce
Prawie każdy właściciel domu z ogrodem ma szopę lub domek na narzędzia. To praktyczne rozwiązanie na przechowywanie kosiarki, rowerów, mebli ogrodowych czy zapasowych opon. Problem w tym, iż niewielu wie o zawiłościach prawa budowlanego dotyczących takich obiektów. A przepisy są bezwzględne – i bardzo łatwo je naruszyć.
W ostatnich latach zwiększyła się liczba kontroli nadzoru budowlanego dotyczących budynków gospodarczych. Inspektorzy coraz częściej reagują na zgłoszenia sąsiadów lub prowadzą kontrole terenowe. I wtedy okazuje się, iż niewinna szopka postawiona „na oko” może przynieść właścicielowi gigantyczne problemy.
Pułapka w przepisach, na którą łapią się tysiące Polaków
Najczęstsza pomyłka? Właściciel ustawia szopę w odległości na przykład 1,2 metra od granicy działki – myśląc, iż „blisko 1,5 metra” wystarczy. Albo 70 centymetrów, bo wydaje się, iż to bezpieczny odstęp. Błąd. W obu przypadkach to samowola budowlana.
Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych budynków, szopa może być posadowiona w odległości minimum 1,5 metra od granicy działki – o ile miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego na to pozwala. Ale przepisy zezwalają też na coś zupełnie innego – postawienie szopy bezpośrednio przy granicy działki, czyli dokładnie na linii granicznej.
I tu leży pułapka. Szopa może stać ALBO dokładnie przy granicy, ALBO minimum 1,5 metra od niej. Wszystko pomiędzy jest nielegalne. To tak, jakby powiedzieć kierowcy, iż może jechać 50 km/h lub 90 km/h – ale nic pomiędzy. Dziwne? Owszem. Ale takie są przepisy.
Dlaczego właśnie 1,5 metra?
Logika stojąca za tym wymogiem jest prostsza, niż się wydaje. Ustawodawca przewidział, iż przy zachowaniu odległości 1,5 metra właściciel będzie mógł swobodnie konserwować ścianę budynku, nie wchodząc na działkę sąsiada. Malowanie, naprawa tynku, wymiana deski – wszystko to wymaga trochę przestrzeni.
Gdyby szopa stała 70 centymetrów od granicy, właściciel musiałby wchodzić na sąsiednią działkę przy każdej konserwacji. A to już byłoby naruszanie cudzej własności. Stąd wymóg minimum 1,5 metra – albo wcale, czyli bezpośrednio przy granicy.
Co więcej, jeżeli szopa przylega do granicy działki, należy ją obowiązkowo zgłosić. Dlaczego? Ponieważ w świetle polskiego prawa taki obiekt oddziałuje na działkę sąsiada. Organ administracji architektoniczno-budowlanej może wtedy zdecydować o konieczności uzyskania pozwolenia na budowę.
Zgłoszenie i pozwolenie to dwie odmienne rzeczy
Nie każda szopa wymaga formalności. Prawo budowlane przewiduje wyjątki, ale są bardzo konkretne. Szopy nie trzeba zgłaszać ani starać się o pozwolenie na budowę, jeżeli spełnia jeden z warunków:
Po pierwsze, jeżeli powierzchnia całkowita szopy nie przekracza 35 metrów kwadratowych, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,8 metra. To najbardziej popularny przypadek – większość ogrodowych szopek mieści się w tym limicie.
Po drugie, jeżeli jest to suszarnia kontenerowa o powierzchni zabudowy do 21 metrów kwadratowych. Po trzecie, jeżeli jest to altana – tutaj przepisy są bardziej liberalne. Po czwarte, jeżeli jest to wiata o prostej konstrukcji, związana z produkcją rolną, o powierzchni zabudowy do 150 metrów kwadratowych, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 6 metrów i wysokości nie większej niż 7 metrów.
We wszystkich innych przypadkach budowę szopy należy zgłosić. Konieczne jest też uzyskanie pozwolenia na budowę, jeżeli szopa przekracza 35 metrów kwadratowych oraz jeżeli na każde 500 metrów kwadratowych powierzchni działki przypada więcej niż dwa obiekty z kategorii: budynki gospodarcze, garaże i wiaty.
Ważne – szopa jest uznawana za trwale związaną z gruntem, choćby jeżeli stoi tylko na bloczkach cementowych. To częsta pomyłka właścicieli, którzy myślą, iż „przenośna” konstrukcja nie wymaga formalności. Wymaga.
Zgłoszenie – najpewniejsza metoda
Jeśli twoja szopa wymaga zgłoszenia, musisz to zrobić przed rozpoczęciem prac. Infor.pl zwraca uwagę, iż zgłoszenia należy dokonać przed terminem zamierzonego rozpoczęcia budowy. Do zgłoszenia trzeba dołączyć odpowiednie szkice i rysunki – w praktyce jest to plan sytuacyjny, z którego jednoznacznie wynika odległość projektowanej zabudowy od granicy z działkami sąsiednimi oraz wymiary budynku.
Organ administracji architektoniczno-budowlanej ma 21 dni od dnia doręczenia zgłoszenia na wniesienie sprzeciwu. Może stwierdzić na przykład, iż w danym przypadku konieczne jest uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę. jeżeli w ciągu 21 dni nie wpłynie sprzeciw, można rozpocząć budowę.
Przed zgłoszeniem warto sprawdzić warunki zabudowy dla danej działki. jeżeli jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, może być konieczne uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. To dodatkowy krok, ale lepiej to sprawdzić wcześniej, niż potem się dowiedzieć od inspektora.
Sytuacja się komplikuje, jeżeli działka ma kilku współwłaścicieli. Wtedy wszyscy oni muszą złożyć pisemną zgodę na budowę szopy. Nie wystarczy zgoda jednego – potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.
Samowola budowlana kosztuje
Jeśli postawiona szopa nie spełnia wymaganych warunków – na przykład stoi 80 centymetrów od granicy zamiast 1,5 metra lub bezpośrednio przy niej – inspektorzy mogą uznać to za samowolę budowlaną. I wtedy zaczyna się prawdziwy problem.
Legalizacja takiej samowoli to koszt 5 tysięcy złotych dla właściciela nieruchomości. To opłata legalizacyjna, którą trzeba wpłacić do urzędu. Ale to nie wszystko. Grzywna za wykonanie robót budowlanych niezgodnie z przepisami – czyli w niewłaściwej odległości od sąsiadującej nieruchomości lub bez wymaganego zgłoszenia – to kolejne 5 tysięcy złotych.
Razem daje to 10 tysięcy złotych kary. Dla wielu rodzin to ogromna kwota. A wszystko przez kilkadziesiąt centymetrów różnicy w odległości od granicy lub brak zgłoszenia budowy.
W skrajnych przypadkach inspektor nadzoru budowlanego może nakazać rozbiórkę obiektu, jeżeli nie spełnia on warunków technicznych lub zagraża bezpieczeństwu. To oznacza, iż możesz nie tylko zapłacić karę, ale też stracić całą szopę, którą zbudowałeś własnoręcznie, wydając na to czas i pieniądze.
Tak unikniesz problemów
Zanim postawisz szopę, wykonaj prosty szkic sytuacyjny, na którym zaznaczysz odległości od granic działki. Nie rób tego „na oko”. Użyj taśmy mierniczej i zmierz dokładnie. jeżeli nie masz pewności, warto skonsultować się z urzędnikiem wydziału budownictwa w gminie. Często wystarczy jedno spotkanie, by rozwiać wątpliwości.
Sprawdź miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla twojej działki. Może się okazać, iż są w nim dodatkowe wymogi lub ograniczenia dotyczące zabudowy gospodarczej. Lepiej dowiedzieć się o tym przed budową niż później od inspektora.
Jeśli działka ma kilku właścicieli, załatw pisemne zgody wszystkich współwłaścicieli jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Nie zakładaj, iż skoro „wszyscy się zgadzają”, to nie trzeba tego formalizować. Trzeba.
Jeśli planujesz postawić szopę bezpośrednio przy granicy działki, pamiętaj, iż będzie ona oddziaływać na działkę sąsiada i wymaga zgłoszenia. Możesz też potrzebować zgody sąsiada – warto to wyjaśnić w urzędzie przed rozpoczęciem prac.
Lepiej poświęcić dzień lub dwa na formalności, niż tysiące złotych na legalizację czy rozbiórkę. Ignorancja przepisów kosztuje – i to bardzo słono.
Co jeżeli szopa już stoi?
Jeśli już zbudowałeś szopę i teraz zastanawiasz się, czy wszystko jest zgodne z prawem, możesz poprosić o kontrolę geodezyjną. Geodeta zmierzy dokładnie odległości i potwierdzi, czy obiekt spełnia wymogi. jeżeli okaże się, iż nie – lepiej dowiedzieć się o tym od geodety niż od inspektora nadzoru budowlanego.
Istnieje także instytucja przedawnienia. Zgodnie z art. 159 Prawa budowlanego, o ile od dnia zakończenia budowy obiektu budowlanego minęło 5 lat, a nie zostało wszczęte postępowanie w sprawie jego rozbiórki, organ nadzoru budowlanego nie może już wydać decyzji o rozbiórce z powodu niezgodności z przepisami. To oznacza, iż jeżeli twoja szopa stoi już ponad 5 lat i nikt nie wszczął postępowania, jesteś względnie bezpieczny.
Ale uwaga – przedawnienie chroni przed interwencją organu nadzoru budowlanego, ale niekoniecznie przed roszczeniami cywilnymi sąsiada. jeżeli szopa powoduje sąsiadowi szkodę – na przykład zasłania dostęp światła czy utrudnia dojazd – może on wystąpić z roszczeniami do sądu cywilnego. Przedawnienie budowlane tego nie zatrzyma.
Jeśli masz wątpliwości co do zgodności twojej szopy z przepisami, warto skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w prawie budowlanym. Im szybciej zareagujesz, tym większa szansa na uniknięcie sankcji.
Sąsiad może zaszkodzić
Coraz częściej inspektorzy reagują na zgłoszenia sąsiadów. jeżeli twoja szopa stoi za blisko granicy, a sąsiad się na to skarży, możesz być pewien, iż przyjdzie kontrola. I wtedy zacznie się procedura legalizacji lub rozbiórki.
Dlatego warto budować na spokojnie, zgodnie z przepisami i – jeżeli to możliwe – w porozumieniu z sąsiadami. choćby jeżeli prawo pozwala ci postawić szopę bezpośrednio przy granicy, rozmowa z sąsiadem może uchronić cię przed przyszłymi konfliktami.
Były też przypadki, gdy sąsiad wyrażał zgodę na budowę w konkretnej odległości od granicy – na przykład 1,2 metra – a później okazywało się, iż szopa stoi jeszcze bliżej, na przykład 40-50 centymetrów. Takie sytuacje kończą się zawiadomieniem powiatowego inspektoratu nadzoru budowlanego i procedurą legalizacyjną. choćby pisemna zgoda sąsiada nie legalizuje budowy niezgodnej z przepisami technicznymi.
Co to oznacza dla ciebie?
Jeśli planujesz postawić szopę w ogrodzie, nie rób tego pochopnie. Sprawdź dokładnie przepisy, zmierz odległości od granicy działki, sporządź szkic sytuacyjny. jeżeli szopa ma być większa niż 35 metrów kwadratowych lub jeżeli masz już więcej niż dwa obiekty gospodarcze na 500 metrów kwadratowych działki – potrzebujesz pozwolenia na budowę.
Jeśli szopa ma stać przy granicy działki lub w odległości mniejszej niż 3 metry, prawie na pewno będziesz musiał ją zgłosić. Nie ryzykuj – lepiej dopełnić formalności, niż później płacić 10 tysięcy złotych kary.
Jeśli twoja szopa już stoi i nie masz pewności, czy wszystko jest w porządku, nie czekaj. Zleć pomiar geodezyjny lub skonsultuj się z prawnikiem. Im szybciej dowiesz się o ewentualnych problemach, tym łatwiej będzie je rozwiązać.
Pamiętaj – inspektorzy nadzoru budowlanego mają uprawnienia do kontroli i nie potrzebują twojej zgody na wejście na działkę. jeżeli przyjdą, zmierzą wszystko dokładnie. I 50 centymetrów różnicy wystarczy, by uznać budowę za samowolę.
Przed rozpoczęciem jakichkolwiek prac budowlanych zawsze warto dokładnie sprawdzić przepisy prawa budowlanego. Ignorancja może słono kosztować – dosłownie dziesięć tysięcy złotych. Lepiej poświęcić dzień na formalności niż miesiące na legalizację i tysiące złotych na kary.
