1 tydzień temu
W Polsce coraz częściej dochodzi do sytuacji absurdalnych z punktu widzenia prawa: ludzie mieszkają cały rok na działkach w tzw. ROD-ach (Rodzinnych Ogrodach Działkowych), a gminy dopuszczają meldunki pod adresem altanek czy działek. Tymczasem prawo od wielu lat jasno zakazuje takiego stanu rzeczy – zarówno ustawowo, jak i regulaminowo. W świetle prawa, działka ROD to teren rekreacyjno-ogrodniczy, nie osiedlowy. Każde meldowanie tam osób albo stałe zamieszkiwanie – to łamanie prawa.
Co mówi prawo?
Zasadniczy zapis znajduje się w Ustawa o rodzinnych ogrodach działkowych z 13 grudnia 2013 r. – w jej art. 12 wyraźnie określono, iż „na terenie działki obowiązuje zakaz zamieszkiwania oraz prowadzenia działalności gospodarczej lub innej działalności zarobkowej”.
Dodatkowo regulamin przyjęty przez stowarzyszenia ogrodowe (np. reprezentowane przez Polski Związek Działkowców, PZD) potwierdza ten zakaz – altana działkowa nie jest obiektem mieszkalnym, a „zamieszkiwanie” definiuje się jako stałe przebywanie z zamiarem załatwiania codziennych spraw życiowych.
W praktyce oznacza to, iż działka ROD jest przeznaczona wyłącznie do celów rekreacyjnych i upraw ogrodniczych, a nie jako lokum dla stałego zamieszkania.
Co grozi za łamanie tych zakazów?
Zarząd ROD ma prawo wypowiedzieć umowę dzierżawy każdej osobie, która wykorzystuje działkę lub altanę w sposób sprzeczny z przepisami — czyli np. mieszka tam na stałe. W dodatku, altany i inne obiekty budowane na działkach mają ścisłe ograniczenia techniczne: powierzchnia zabudowy, brak fundamentów, odpowiedni stan sanitarny itp.
Dlaczego zakaz mieszkania na ROD-ach istnieje?
Intencją ustawodawcy było, by rodzinne ogrody działkowe pełniły funkcję rekreacyjną – miejsca wypoczynku, upraw, integracji społecznej i kontaktu z naturą – a nie osiedli mieszkaniowych. Altany mają być tymczasową formą letniego lub weekendowego pobytu, a nie pełnoprawnym domem. Tereny ROD często nie mają infrastruktury niezbędnej do stałego zamieszkania: odpowiedniej sieci wodno-kanalizacyjnej, sanitariatów, stabilnej zabudowy przeznaczonej do życia całorocznego.
Problemy praktyki: meldunki i „legalne” mieszkanie
Mimo jasnych przepisów, w wielu miastach zdarza się, iż gminy zgadzają się na meldunki osób zamieszkałych na działkach ROD lub altanach. I to często z pełną wiedzą – co stawia pytanie o odpowiedzialność za złamanie prawa. Jak wskazuje adwokat Radosław Szczepaniak z Gniezna, ROD-y nie są przewidziane do stałego zamieszkiwania, a każda próba legalizacji takiego pobytu stoi w sprzeczności z ustawą i regulaminem.
Tymczasem realia bywają inne: wielu działkowców traktuje swoje działki jak drugi dom — zamieszkuje tam przez cały rok, zimuje, prowadzi część życia domowego. W niektórych przypadkach altany są rozbudowywane, wyposażane w media albo choćby adaptowane do warunków mieszkalnych. To z kolei prowadzi do naruszenia prawa budowlanego i wewnętrznych zasad ROD.
Dwa oblicza problemu – rekreacja i bezdomność
Z uwagi na kryzys mieszkaniowy i rosnące ceny nieruchomości, część osób traktuje działkę w ROD jako tanią alternatywę dla mieszkania – często wewnętrznie uzasadniając, iż altana czy domek na działce dają choć odrobinę stabilności. Problem ten wzmaga się w okresie jesienno-zimowym, kiedy normalny wypoczynek ustępuje konieczności zimowania. Z drugiej strony, wielu działkowców i zarządów ogrodów jest świadomych ryzyka związanego z legalizacją takiego stanu rzeczy – wystarczy przypomnieć zdarzenie z ROD „Kępa Potocka” w Warszawie, gdzie zgodnie z danymi PZD stałe zamieszkiwanie na działce doprowadziło do pożaru altany. Takie sytuacje miały miejsce także na terenie powiatu gnieźnieńskiego, w tym na ROD w Kalinie czy Imielnie.
Co mówią odpowiedzialni – adwokat i zarządcy ROD
Według adwokata specjalizującego się w prawie nieruchomości, m.in. w sprawach ROD-ów, każda umowa dzierżawy zobowiązuje użytkownika do przestrzegania ustawy i regulaminu. Stałe zamieszkiwanie to jawne naruszenie tych zasad – a altana czy domek ogrodowy nie są obiektami mieszkalnymi w sensie prawnym. Skutkiem takiego naruszenia może być wypowiedzenie umowy.
Zarządcy ogrodów działkowych również alarmują: meldunki na działkach to dla nich „czerwona linia”. Zwłaszcza teraz, gdy popyt na działki znacznie wzrósł – coraz więcej osób chce mieć swoją własną „przystań” blisko natury. Zjawisko jest silniejsze w dużych aglomeracjach, gdzie brak mieszkań lub ich wygórowane ceny skłania do szukania alternatyw. Zarządy zapowiadają, iż będą reagować – przypominając o zakazie, wypowiadając umowy dzierżawy, a w skrajnych przypadkach współpracując z organami samorządowymi lub administracyjnymi, by usunąć stałych lokatorów.
Gmina a odpowiedzialność – legalność meldunku na działce
W świetle prawa meldunek na działce ROD nie daje prawa do stałego pobytu ani legalizacji zamieszkiwania. Meldunek to jedynie formalna ewidencja adresowa – nie zmienia natury gruntu ani statusu altany. Altana w ROD nie jest budynkiem mieszkalnym, a co za tym idzie, meldunek nie czyni z niej domu.
Jeśli gmina umożliwia meldunek na działce ROD – de facto wspiera niezgodną z prawem zamianę działki rekreacyjnej w miejsce zamieszkania. To rodzi pytania o odpowiedzialność prawną władz lokalnych, a także o możliwość egzekwowania prawa.
Co dalej? Potrzeba reakcji i konsekwencji
W obliczu rosnącego zainteresowania działkami ROD jako tanim schronieniem dla rodzin lub osób w trudnej sytuacji mieszkaniowej, problem stałego zamieszkiwania musi być rozwiązany. Potrzebna jest aktywność:
-
ze strony zarządów ROD – egzekwowanie regulaminów, wypowiadanie dzierżawy, czujność wobec meldunków,
-
ze strony gmin – zaprzestanie meldowania osób na altanach, kooperacja z zarządcami, informowanie mieszkańców,
-
ze strony służb kontrolnych – regularne kontrole, reagowanie na łamanie przepisów, a w razie potrzeby – egzekwowanie decyzji,
-
oraz edukacji społecznej – przypominanie mieszkańcom, iż działka ROD to nie zamiennik mieszkania, a altana nie jest domem.
Tylko wtedy ROD pozostaną tym, czym były pierwotnie – bezpieczną przestrzenią rekreacji, zielenią i oddechem od miejskiego zgiełku, a nie miejscem, które udaje osiedle mieszkaniowe.
