3 godzin temu
Mieszkanie kupione, klucze w ręku – czujesz się właścicielem. A potem przychodzi pierwsze zebranie wspólnoty i dociera do Ciebie prawda: kupując 50-metrowe mieszkanie w bloku, zostałeś współwłaścicielem dachu, windy i klatki schodowej. Wszystko z czasem będzie wymagało remontu i renowacji. Za to wszystko musisz płacić.
Fot. Warszawa w Pigułce
Kupiłeś mieszkanie, a dostałeś w pakiecie dach i piwnicę
Kiedy podpisujesz akt notarialny zakupu mieszkania w budynku wielorodzinnym, automatycznie stajesz się współwłaścicielem całej masy rzeczy, o których istnieniu wolałbyś nie wiedzieć. Ustawa z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali jasno to określa: nabywasz nie tylko swoje 4 ściany, ale też udział we wszystkim, co nie służy wyłącznie Tobie.
Do nieruchomości wspólnej należy grunt pod budynkiem, wszystkie ściany konstrukcyjne i zewnętrzne, fundamenty, dach, klatki schodowe, korytarze, windy, instalacje elektryczne, wodno-kanalizacyjne i grzewcze służące całemu budynkowi. Również elewacja, antena zbiorcza, domofon, monitoring, place zabaw, parkingi, zieleńce wokół budynku.
Twój udział we współwłasności tych części obliczany jest według prostego wzoru: powierzchnia Twojego mieszkania wraz z pomieszczeniami przynależnymi (piwnica, komórka) podzielona przez łączną powierzchnię wszystkich lokali w budynku.
Przykład? W budynku są 4 mieszkania: 50 m², 75 m², 100 m² i 125 m². Łącznie 350 m². jeżeli masz to najmniejsze mieszkanie 50-metrowe, Twój udział wynosi 50/350, czyli 1/7 części wspólnej nieruchomości. Nie możesz się od tego udziału uwolnić, dopóki jesteś właścicielem mieszkania. To prawnie związane z lokalem.
Nowy budynek, a opłaty rosną jak na drożdżach
Mariusz od lat mieszka na warszawskim Bródnie w lokalu niespełna 48 m². W 2025 roku płacił co miesiąc ponad 1100 zł za samo utrzymanie – bez mediów zużywanych w mieszkaniu. Teoretycznie to wspólnota mieszkaniowa w stosunkowo młodym budynku. Praktyka? Podwyżki przychodziły niemal co roku.
Laura z innej części kraju dostaje pisma o zmianie stawek kilka razy w ciągu roku. Od 2026 roku jej miesięczny czynsz wzrósł o 13%. Oficjalna przyczyna brzmi jak formułka: „wzrost kosztów niezależnych od wspólnoty”. Dzisiaj za czynsz, ogrzewanie i wodę płaci 840 zł miesięcznie. W zamian dostaje wodę pełną kamienia, windę, która znów się zepsuła i brak komunikacji z zarządcą.
Mieszkańcy nowych osiedli zakładają, iż pierwsze lata będą spokojne. Budynek świeży, elewacja lśni, instalacje nowe – skąd mają się brać koszty? Rzeczywistość weryfikuje te założenia szybciej, niż można podpisać protokół zdawczo-odbiorczy.
2026 rok: podwyżki od 8% do 20%
Wspólnoty mieszkaniowe i spółdzielnie rozpoczęły już kalkulacje nowych stawek opłat na 2026 rok. Prognozy nie napawają optymizmem. Czynsze i opłaty eksploatacyjne mogą wzrosnąć od 8% do choćby 20% – podają eksperci rynku nieruchomości.
Jeden z kluczowych czynników to kolejna podwyżka płacy minimalnej. Od 1 stycznia 2026 roku najniższe wynagrodzenie wzrosło do 4806 zł brutto. Wyższe pensje oznaczają automatyczny wzrost kosztów wszystkich usług zlecanych przez wspólnoty: sprzątanie klatek, obsługa konserwatorska, ochrona, księgowość.
Drugi cios to całkowite odmrożenie cen energii. Od 1 lipca 2025 roku przestały obowiązywać tarcze osłonowe na ciepło systemowe. Od 1 stycznia 2026 roku wygasł również mechanizm mrożenia cen prądu elektrycznego. Drastyczne podwyżki czekają mieszkańców bloków korzystających z ciepła sieciowego – tych, którzy w ostatnich latach masowo przechodzili na nie z obawy przed niestabilnością cen gazu.
Kolejny problem: gwałtownie rosnące koszty ubezpieczenia budynków oraz usług budowlano-remontowych. Niedobór fachowców w branży technicznej sprawia, iż każda awaria kosztuje coraz więcej. Dodaj do tego stały wzrost kosztów materiałów budowlanych.
Przykładem skumulowania wszystkich tych zjawisk jest jedna ze wspólnot w Gdańsku, która od stycznia 2026 roku podniosła opłaty za zarządzanie o ponad 17%. Jako jeden z powodów podano koszty związane z wdrożeniem Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF). Mimo iż dostęp do systemu jest formalnie bezpłatny, jego wdrożenie wiąże się z realnymi kosztami po stronie firm zarządzających. Te koszty przerzucane są bezpośrednio na mieszkańców.
Fundusz remontowy – oszczędności, których nie zobaczysz
Oprócz bieżących opłat eksploatacyjnych (energia w częściach wspólnych, sprzątanie, zarządca, ubezpieczenie, podatki) każdy właściciel lokalu wpłaca miesięcznie składkę na fundusz remontowy. To pieniądze odkładane na przyszłe naprawy i modernizacje części wspólnych.
Wysokość składki zależy od wieku i stanu technicznego budynku. W nowych osiedlach to zwykle 0,30-1 zł za m² miesięcznie. W starszych budynkach z lat 70. stawka wzrasta do 2,50-4 zł za m². Właściciel 50-metrowego mieszkania w nowym bloku płaci więc około 50 zł miesięcznie na fundusz. W starej kamienicy – choćby 200 zł.
Fundusz remontowy gromadzi się latami. Środki niewykorzystane w danym roku przechodzą na następny – kapitał się kumuluje. Problem pojawia się, gdy okazuje się, iż zebranych pieniędzy nie starcza na planowany remont. Wtedy różnicę pokrywają właściciele lokali w formie dodatkowej jednorazowej wpłaty.
Jeśli sprzedajesz mieszkanie, nie odzyskasz wpłaconych składek na fundusz remontowy. Środki z funduszu są rozliczane z aktualnym właścicielem lokalu, nie z tym, kto przez lata wpłacał. Nowy nabywca przejmuje wszystkie prawa i obowiązki, w tym udział w zgromadzonych oszczędnościach oraz potencjalne zobowiązania.
Dlaczego choćby nowe budynki mają wysokie opłaty
Logika podpowiada, iż w nowym budynku nie powinno być kosztów remontowych przez najbliższe 10-15 lat. Elewacja świeża, instalacje pod gwarancją, windy sprawne. Skąd więc biorą się opłaty po kilkaset złotych miesięcznie?
Nowe osiedla oferują mieszkańcom znacznie więcej niż sam dach nad głową. Deweloperzy konkurują udogodnieniami: place zabaw, strefy fitness, monitoring 24/7, ochrona fizyczna, zieleń, fontanny, oświetlenie dekoracyjne. Wszystko to wymaga bieżącego utrzymania.
Monitoring i ochrona to koszt choćby kilkudziesięciu tysięcy złotych rocznie w średniej wielkości wspólnocie. Pielęgnacja zieleni, koszenie trawników, przycinanie żywopłotów – kolejne tysiące. Zimą dochodzi odśnieżanie, posypywanie chodników. Latem podlewanie roślin i czyszczenie fontann.
Wynagrodzenie zarządcy lub firmy zarządzającej to kolejna pozycja. W nowym budynku może wynosić 3-6 zł za m² miesięcznie. Do tego dochodzi obsługa księgowa, koszty bankowe, przeglądy budowlane wymagane prawem, ubezpieczenie nieruchomości, podatek od nieruchomości.
Efekt? Właściciel 50-metrowego mieszkania w nowym budynku ze wszystkimi udogodnieniami płaci około 250-350 zł miesięcznie samych opłat eksploatacyjnych – zanim doliczy media zużyte w swoim lokalu.
Co Cię czeka w 2026 roku? Zmiany w prawie
We wrześniu 2025 roku opublikowano założenia nowelizacji ustawy o własności lokali. Zmiany mają dostosować działalność wspólnot mieszkaniowych do realiów rynku, który zmienił się na przestrzeni 30 lat od wejścia w życie ustawy.
Jedna z najważniejszych zmian dotyczy ułatwienia podejmowania uchwał w trybie indywidualnego zbierania głosów. w tej chwili wszystkie uchwały zapadają po uzyskaniu bezwzględnej większości głosów liczonej wielkością udziałów (powyżej 50% wszystkich udziałów). Nowe przepisy wprowadzą wymóg zwykłej większości głosów właścicieli przy uchwałach podejmowanych częściowo lub w pełni w trybie obiegowym.
Kolejna zmiana: elementy konstrukcyjne balkonu (logii, tarasu) będą jednoznacznie uznane za nieruchomość wspólną. To oznacza, iż za ich utrzymanie odpowiada wspólnota, nie indywidualny właściciel. Dotychczas ta kwestia budziła spory.
Nowelizacja ma również zdefiniować wspólnotę mieszkaniową jako jednostkę organizacyjną nie posiadającą osobowości prawnej, ale wyposażoną w zdolność do czynności prawnych oraz prawo do posiadania własnego majątku.
Ile naprawdę kosztuje mieszkanie we wspólnocie – praktyczne przykłady
Właściciel mieszkania 48 m² na warszawskim Bródnie płaci miesięcznie:
- Opłaty eksploatacyjne (zarządca, sprzątanie, energia w częściach wspólnych, ubezpieczenie): około 600-700 zł
- Fundusz remontowy: około 50-100 zł
- Ogrzewanie (zaliczka): około 250-350 zł
- Woda i ścieki: około 100-150 zł
Łącznie: 1000-1300 zł miesięcznie – i to jeszcze bez prądu zużytego w mieszkaniu, gazu, internetu.
W starszym budynku z lat 70. w Krakowie właściciel 50-metrowego lokalu płaci:
- Opłaty eksploatacyjne: około 400-500 zł
- Fundusz remontowy: około 125-200 zł (wyższa stawka ze względu na wiek budynku)
- Ogrzewanie: około 300-400 zł
- Woda: około 80-120 zł
Łącznie: 900-1220 zł miesięcznie.
Nowoczesne osiedle z pełnym pakietem udogodnień – ochroną, monitoringiem, siłownią, placem zabaw:
- Opłaty eksploatacyjne: 300-350 zł za 50 m²
- Fundusz remontowy: 50 zł
- Ogrzewanie: 200-300 zł
- Woda: 100-130 zł
Łącznie: 650-830 zł miesięcznie.
Kiedy możesz zakwestionować uchwałę o podwyżce
Wspólnota mieszkaniowa nie ma pełnej swobody w ustalaniu opłat. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu, jeżeli uzna, iż jest ona niezgodna z przepisami prawa, z umową właścicieli lokali, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
Sąd Apelacyjny w Warszawie uchylił uchwałę jednej ze wspólnot, która ustaliła składkę na fundusz remontowy w oparciu o powierzchnię użytkową lokalu zamiast o udział w nieruchomości wspólnej. To istotna różnica prawna – opłaty muszą być naliczane proporcjonalnie do udziałów we współwłasności, nie dowolnie według metrażu.
Wspólnota nie może również gromadzić nadmiernej kwoty środków finansowych pochodzących z zaliczek „na wszelki wypadek”. Orzecznictwo przyjmuje pogląd, iż sprzyja to niegospodarności i generowaniu kosztów ponad miarę wynikającą z zasad prawidłowego zarządzania.
Maksymalnej podwyżki ustawowej nie ma, ale drastyczne zwiększenie opłat (np. dwukrotne) można zakwestionować jako naruszenie zasad gospodarności. Przy wysokiej inflacji dopuszcza się podwyżki rzędu 10-20% rocznie – więcej wymaga solidnego uzasadnienia.
Co możesz zrobić, żeby nie przepłacać
Uczestniczenie w zebraniach wspólnoty to nie strata czasu, tylko możliwość faktycznego wpływu na to, ile płacisz. Właściciele lokali podejmują decyzje o wysokości opłat większością głosów liczoną według wielkości udziałów. jeżeli siedzisz w domu, decydują za Ciebie ci, którzy przyszli.
Przed każdym zebraniem zarząd powinien przedstawić kalkulację planowanych kosztów i rozliczenie z poprzedniego roku. jeżeli czegoś nie rozumiesz, pytaj. jeżeli liczby się nie zgadzają, żądaj wyjaśnień. To Twoje prawo jako współwłaściciela.
Sprawdzaj, czy wspólnota regularnie porównuje oferty dostawców usług. Wieloletnia umowa z tym samym zarządcą czy firmą sprzątającą często oznacza przepłacanie. Przetargi na usługi mogą obniżyć koszty choćby o 20-30%.
Jeśli kupujesz mieszkanie na rynku wtórnym, przed podpisaniem aktu notarialnego sprawdź u zarządcy stan rozliczeń danego lokalu. Nowy właściciel odpowiada solidarnie z poprzednim za zobowiązania wobec wspólnoty powstałe w czasie jego własności oraz za okres do 3 lat wstecz. jeżeli poprzedni właściciel zalegał z opłatami, możesz zostać obciążony jego długami.
Pamiętaj również o prostej zasadzie: im więcej udogodnień oferuje osiedle, tym wyższe będą opłaty eksploatacyjne. Basen, siłownia, concierge, zorganizowana ochrona – wszystko to kosztuje. Przed zakupem mieszkania pytaj o prognozowane miesięczne koszty utrzymania. Różnica między podstawową wspólnotą a luksusowym osiedlem może wynosić choćby kilkaset złotych miesięcznie.
Kupując mieszkanie w bloku, dostajesz nie tylko swoje 4 ściany. Dostajesz też udział w dachu, w windzie, w klatce schodowej. I za to wszystko będziesz płacić proporcjonalnie do swojego udziału – czy Ci się to podoba, czy nie.
Artykuł został przygotowany na podstawie obowiązujących przepisów prawa oraz rzetelnych źródeł branżowych. Poniżej znajdziesz wykaz aktów prawnych, które omawiamy w tekście:
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388), Art. 12 ustawy o własności lokali, Art. 13 ustawy o własności lokali, Art. 22 ustawy o własności lokali, Art. 548 § 1 Kodeksu cywilnego, Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie, Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 1 czerwca 2023 r., Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie z 19 października 2018 r. (sygn. akt: IX Ca 522/17),
Inne źródła: Bezprawnik.pl, Money.pl, Warszawa w Pigułce
