CZAPLIŃSKI: WYNAJEM UNITU – JAKIE TYPY DOMÓW SĄ DO TEGO NAJLEPSZE?

goniec.net 2 miesięcy temu

Dziś zajmę się kwestią zakupu domu z już istniejącym apartamentem albo z zamiarem stworzenia apartamentu na wynajem. Jakie typy domów nadają się do tego celu najlepiej i dlaczego?
Na wstępie wyjaśnię, dlaczego warto wynajmować część domu i na co zwracać uwagę, jeżeli wynajmujemy „obcym”.
Najważniejszym powodem, dla którego warto wynająć część naszej nieruchomości jest oczywiście zysk.

Kiedy kupujemy dom, zwykle musimy się zakwalifikować na pożyczkę hipoteczną. By się zakwalifikować, brane są pod uwagę wszystkie nasze dochody. jeżeli dom, który kupujemy, ma zalegalizowany drugi apartament, jesteśmy w stanie również użyć dochód z wynajmu do kwalifikacji (w pewnym procencie). By to zrobić, powinniśmy mieć umowę wynajmu. Taki dodatkowy dochód, który w tej chwili sięga choćby $2,000 miesięcznie, często pozwala kupić znacznie lepszy dom – bo bank bierze go także pod uwagę, a nie tylko nasze zarobki.
Czasami kupimy dom, bazując na naszych własnych dochodach, ale wszystkie koszty, związane z opłatą za hipotekę, podatek od nieruchomości oraz wszystkie media (prąd, woda, gaz) sumują się do poważnej, miesięcznej kwoty. jeżeli dom, który kupiliśmy, ma istniejący apartament albo ma potencjał do jego stworzenia, wówczas, kiedy wynajmiemy go „obcym”, suma uzyskana za wynajem może mieć ogromnie pozytywny wpływ na nasz rodzinny budżet. Jest to zwykle niezwykle ważne dla ludzi młodych, zaczynających przygodę z real estate, którzy nie mają głębokich kieszeni i ekstra $2,000 miesięcznie pozwoli im oddychać.
To także świetne rozwiązanie dla ludzi starszych, którzy mają duży dom i od dawna spłacony, ale muszą go ogrzać, opłacić podatki, zapłacić za wodę, gaz czy prąd. A emerytury są niskie i często nie wystarczają na przyzwoity standard życia, jeżeli utrzymanie domu może łatwo przekroczyć $1,500, choćby jak jest spłacony. Wówczas dochód z wynajmu może być przeznaczony na utrzymanie domu, a emerytury na życie i euforia z wolnego czasu.
Czasami podróżujemy, spędzamy pół roku w Polsce czy mnóstwo czasu we własnym cottage. Wynajęcie części domu zaufanej osobie może wynikać z chęci zapewnienia sobie bezpieczeństwa. Dom, zamiast stać pusty i zachęcający do włamania, będzie doglądany przez lokatora.
Pozostaje pytanie: komu wynająć i jak uniknąć problemów? Niestety, to jest najtrudniejsza część tego pomysłu. Słyszy się mnóstwo mrożących w żyłach opowieści o lokatorach z piekła rodem. To prawda, są i tacy, ale mało kto opowiada o dobrych lokatorach, których jest na szczęście większość.
Prawda jest taka, iż wiele przepisów prawa i instytucje chronią lokatorów, a właściciele wynajmujący domy są często na straconej pozycji.
Nie będę tu opisywał całego procesu wynajmu (o tym innym razem), ale jest kilka rzeczy, o których warto pamiętać, kiedy wynajmujemy komuś część naszego domu.
Warto skorzystać z pomocy doświadczonego agenta, który powinien bardzo dokładnie sprawdzić potencjalnych lokatorów.
Wynagrodzenie dla agenta to zwykle jedna miesięczna opłata za rent + HST.
Agent powinien bardzo szczegółowo sprawdzić dostarczone dokumenty, które muszą potwierdzać kwestie zatrudnienia oraz historię kredytową najemców. Proszę pamiętać – dziś oszustwa i podrabianie dokumentów są bardzo popularne, dlatego agent powinien być bardzo ostrożny.
Mieszkamy w kraju wielokulturowym, ale nie zawsze mieszanie różnych kultur pod jednym dachem daje dobre efekty. Inna kuchnia, inne podejście do czystości. Należy szukać pasujących nam kulturowo najemców.
Nie spieszyć się z akceptacją potencjalnych chętnych. Owszem, czasami jesteśmy zmuszeni gwałtownie wynająć „komuś”, ale nie znaczy, iż musimy wynająć „byle komu”. Często, kiedy robimy to na własną rękę, popełniamy taki błąd, który potrafi być bardzo kosztowny. Raz wpuszczony do domu lokator może stać się naszym przyjacielem albo wrogiem.
Osobiste spotkanie to podstawa. Dziwię się ludziom, którzy chcą wynająć komuś część własnego domu i nie widzą potrzeby wcześniejszego spotkania z potencjalnymi lokatorami. Ja osobiście zawsze przestrzegam, by takie spotkanie miało miejsce. Często takie 15-30 minut decyduje o sukcesie lub porażce.
Unikać „profesjonalnych lokatorów”. Niestety, jest mnóstwo ludzi, którzy wiedzą, jak wykorzystywać system na własne potrzeby. Są to zwykle ludzie urodzeni w Kanadzie w średnim wieku. Ja osobiście najmniej kłopotów miałem z nowymi imigrantami oraz studentami zagranicznymi. Oni nie chcą mieć problemów z prawem i boją się “kombinować”.
A jakie domy najlepiej nadają się do stworzenia unitu na wynajem?
Pierwsza uwaga jest taka, iż jeżeli stworzymy atrakcyjny apartament z osobnym wejściem i z dużymi oknami, który jest czysty, ma adekwatne oświetlenie, ładną kuchnię i łazienkę – to wynajmie się on gwałtownie i mamy szansę na przebieranie wśród potencjalnych najemców.
Jeśli z kolei oferujemy na wynajem unit depresyjny, z małymi okienkami, beznadziejnym układem funkcjonalnym i czasami z wejściem przez naszą część domu lub garaż, to tylko zdesperowani ludzie go wynajmą, a nasz wybór lokatorów będzie minimalny.
Warto sobie zadać pytanie: czy ja osobiście zapłaciłbym (przykładowo) $2,000 za mieszkanie w „dziupli”?
My z Agnieszką na początku pobytu w Kanadzie wynajmowaliśmy część naszego pierwszego domu i muszę powiedzieć, iż apartament był super atrakcyjny i nigdy, przenigdy nie mieliśmy problemów z jego wynajęciem, a nasi lokatorzy traktowali nas jak „cool friends”, a nie jak „landlords”.
Zwykle najlepszym typem domu do stworzenia apartamentu na wynajem są domy parterowe (bungalows). Szczególnie tak zwane „raised bungalows”, które mają bardzo duże okna w basemencie, który jest zagłębiony tylko w połowie wysokości w ziemi.
Powierzchnia basementu jest taka sama jak powierzchnia głównego poziomu i jest na tyle duża, iż z łatwością pomieści wspólną pralnię, pomieszczenie na piec, storage i duży apartament. jeżeli jeszcze to stworzone mieszkanie ma osobne wejście – to mamy coś, co wynajmie się gwałtownie i za lepszą cenę.
Innym typem, bardzo dobrym do stworzenia apartamentu są „back-splits”, szczególnie 4- i 5-poziomowe. Podział tego typu domów na dwa unity mieszkalne jest niezwykle łatwy i często dolny apartament w dużej części jest na poziomie ogrodu. Takie rozwiązanie jest szczególnie atrakcyjne dla ludzi młodych bez dzieci albo ludzi na emeryturze. Dlaczego? Bo bardzo łatwo jest odwrócić sytuację, wynajmując lokatorom apartament na głównym i górnym poziomie za, według obecnych cen, choćby $3,000 do $3,500 miesięcznie – a zatrzymać dla siebie mniejszy apartament z dojściem do ogrodu.
Podobnie łatwym typem domu do stworzenia mieszkania na wynajem są tak zwane side-splits. Szczególnie 4- i 5-poziomowe. Mają one zwykle szansę na duże okna w piwnicy. Trzy poziomowe side-splits są zwykle zbyt małe, by stworzyć w nich wystarczająco duży apartament na wynajem.
Jeśli chodzi o domy 2-piętrowe, to głównym problemem jest ich wielkość oraz to, jak są zagłębione w ziemi.
Jeśli mamy do czynienia z domem małym (do 2000 stóp), to zwykle jak odliczymy powierzchnię na piec i pralnię, na stworzenie apartamentu pozostaje zbyt mało miejsca. W domach większych przestaje to być problemem, ale nadal, ponieważ dom siedzi głęboko w ziemi, okna są bardzo małe i zwykle nie dają wystarczającej ilości światła – i nie pozwalają na ucieczkę w przypadku pożaru. Pozostaje również możliwość osobnego wejścia. Tylko niektóre domy mają takie rozwiązania, iż można skorzystać z istniejących wewnętrznych schodów, by bezkolizyjnie dostać się do basementu. Najczęściej wymagane są zewnętrzne i niezależne schody do piwnicy, co jest czasami niemożliwe, a na pewno kosztowne.
Zdarzają się też domy dwupiętrowe z tak zwanym „walk-out basement” – dużymi oknami w piwnicy, z której jest bezpośrednie wejście do ogrodu. To fajne rozwiązanie na pierwszy rzut oka, ale w tym przypadku to lokator ma lepszy dostęp do ogrodu, niż właściciel.
Wszystkich zainteresowanych tym tematem zapraszam do kontaktu i chętnie podzielę się dużym doświadczeniem w tej sprawie. Jak i oczywiście w każdej, dotyczącej zakupu czy sprzedaży nieruchomości.