Budowa domu na gruncie należącym do jednego z małżonków

Zdjęcie: Budowa domu na gruncie należącym do jednego z małżonków

Dom wybudowany na działce należącej do jednego z małżonków jest własnością właśnie tego małżonka, który udostępnił nieruchomość do budowy. Nie ma więc znaczenia, kto i w jakim zakresie finansuje budowę domu. jeżeli działka jest własnością małżonków, również i dom na niej posadowiony będzie ich własnością. jeżeli jednak działka jest własnością np. żony, dom posadowiony na działce żony również będzie jej własnością. Ponieważ Czytelniczka nieruchomość otrzymała tytułem darowizny, zatem wchodzi ona do jego majątku osobistego i takim majątkiem może zarządzać samodzielnie, bez jakiegokolwiek udziału męża. Nieruchomość, która zostanie wybudowana na jej gruncie, stanie się częścią składową tego gruntu, przez co również stanie się jej własnością jako właściciela gruntu. Właściciel gruntu jest bowiem również właścicielem wybudowanych na nim budynków, zgodnie z rzymską zasadą superficies solo cedit („to co jest na powierzchni przypada gruntowi”). Świadczy o tym art. 47 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:

„§ 1. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

§ 2. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

§ 3. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych”.

Kolejny art. 48 Kodeksu cywilnego mówi, iż z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Tak więc, dom wybudowany na gruncie Czytelniczki będzie należał wyłącznie do niej i to bez względu na to, za czyje pieniądze został wzniesiony. O rozporządzeniu domem, zgodnie z wymienionymi przepisami, będzie więc mógł decydować tylko właściciel gruntu, na którym dom stoi.

Jak widać, bez znaczenia dla prawa własności pozostaje kwestia, czy dom na działce małżonka został wybudowany wspólnymi siłami i finansami obu małżonków. Wyłącznym właścicielem wybudowanego domu jest właściciel gruntu, czyli jeden z małżonków. Nie oznacza to jednak, iż małżonkowi, który miał swój udział w budowie domu nic się nie należy.

Rozliczenie nakładów na budowę domu

Brak prawa własności do domu wybudowanego na działce żony lub męża staje się problematyczny, gdy pomiędzy małżonkami dochodzi do rozwodu. Wówczas ten małżonek, który nie jest właścicielem nieruchomości chce rozliczenia środków, poniesionych przez niego na budowę rodzinnego domu. Nie bez znaczenia jest fakt, iż budowa domu miała miejsce w czasie trwania związku małżeńskiego i finansowana była z majątku wspólnego małżonków. Tak więc małżonek, który nie jest właścicielem nieruchomości może domagać się rozliczenia środków poniesionych przez niego na budowę domu. Zgodnie z art. 45 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty, z wyjątkiem wydatków i nakładów koniecznych na przedmioty majątkowe przynoszące dochód. Rozliczenia nakładów można dokonać w toku postępowania o podział majątku wspólnego.

Roszczenie o przeniesienie własności gruntu

Zdarza się, iż małżonek nie będący właścicielem nieruchomości nie jest zainteresowany rozliczeniem nakładów i uzyskaniem od małżonka spłaty tych nakładów z tytułu budowy domu. Zależy mu bowiem na tym, aby być współwłaścicielem nieruchomości. W takiej sytuacji małżonek może wystąpić z roszczeniem o przeniesienie za wynagrodzeniem własności gruntu, zabudowanego domem. Oznacza to, iż małżonek może żądać przeniesienia własności działki za wynagrodzeniem, a nie samego tylko przeniesienia własności działki, chyba iż zrezygnuje z tego wynagrodzenia. Podstawą tego żądania będzie art. 231 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym samoistny właściciel gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Małżonek, który wspólnie ze swoim współmałżonkiem dokonał budowy na gruncie stanowiącym majątek odrębny tego współmałżonka, na podstawie art. 231 Kodeksu cywilnego żądać przeniesienia własności udziału w tej nieruchomości na swoją rzecz (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 11 marca 1985 roku, sygn. akt III CZP 7/85, OSNC 1985/11/170).

Aby jednak można było wystąpić z takim roszczeniem, muszą być spełnione dwie przesłanki. Po pierwsze: wartość budynku musi przewyższać wartość gruntu. Po drugie: osoba, która poniosła nakłady, tj. małżonek, który poniósł nakłady na dom i żąda przeniesienia własności działki, musi pozostawać w dobrej wierze. Spełnienie tej drugiej przesłanki, czyli dobrej wiary, może okazać się niemożliwe do spełnienia, albowiem małżonek, który nie jest właścicielem gruntu z reguły ma świadomość tego, iż dom budowany jest na działce małżonka, a nie na działce wspólnej. Ale przepis art. 231 § 1 Kodeksu cywilnego mówi też, iż posiadacza, który był w złej wierze w chwili rozpoczęcia budowy, należy traktować tak jak posiadacza w dobrej wierze, o ile ze względu na szczególne okoliczności sprawy wymagają tego zasady współżycia społecznego. I warto, przy rozliczeniu nakładów skorzystać z tej regulacji prawnej.

Jak widać, rozliczenie budowy domu na gruncie należącym do małżonka może nastąpić na dwa sposoby: albo w drodze rozliczenia nakładów albo poprzez przeniesienie za wynagrodzeniem własności gruntu zabudowanego domem. Wybór wariantu rozliczenia kosztów budowy domu na działce żony lub męża uzależniony jest od tego, czy małżonkowi zależy bardziej na uzyskaniu pieniędzy czy też uzyskaniu prawa własności do nieruchomości.

Bożena Kolba

Podstawa prawna:

Artykuł 47-48 oraz art. 231 § 1 Kodeksu cywilnego ( t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1061).