Rosnące koszty utrzymania nieruchomości, wyższe opłaty administracyjne czy zmieniająca się sytuacja na rynku mieszkaniowym – właściciele mieszkań mają różne powody, by podnosić czynsz. Dla najemcy oznacza to jednak często spory wydatek, na który nie zawsze jest przygotowany.
Czy właściciel może zażądać dowolnej kwoty? Czy wystarczy wiadomość SMS albo telefon? I co zrobić, gdy podwyżka wydaje się przesadzona? Przepisy dają lokatorom konkretne uprawnienia, ale wiele zależy od rodzaju zawartej umowy.
Podwyżka czynszu nie może być z dnia na dzień
W przypadku zwykłego najmu lokalu mieszkalnego zasady podnoszenia czynszu określa ustawa o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z jej przepisami właściciel musi wypowiedzieć dotychczasową wysokość czynszu, zachowując odpowiedni termin.
Standardowy okres wypowiedzenia wynosi trzy miesiące, chyba iż w umowie strony ustaliły termin dłuższy. Wypowiedzenie powinno nastąpić najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego. Co ważne, musi mieć formę pisemną – w przeciwnym razie jest nieważne.
W praktyce oznacza to, iż właściciel nie może skutecznie poinformować najemcy telefonicznie, iż od następnego miesiąca czynsz wzrośnie na przykład o 500 zł. Sama wiadomość tekstowa również nie zastępuje wymaganego pisemnego wypowiedzenia.
Jak często właściciel może podnosić czynsz?
Przepisy ograniczają także częstotliwość podwyżek. Zgodnie z ustawą podwyższenie czynszu nie może następować częściej niż co sześć miesięcy. Termin ten liczy się od dnia, w którym poprzednia podwyżka zaczęła obowiązywać.
Nie oznacza to jednak, iż właściciel może podnosić czynsz o dowolną kwotę, pod warunkiem iż zachowa półroczny odstęp. W określonych przypadkach musi również wykazać, iż podwyżka jest uzasadniona.
Czy właściciel musi uzasadnić podwyżkę?
To zależy od jej wysokości i okoliczności. Ustawa przewiduje szczególne zasady dla podwyżek, w wyniku których wysokość czynszu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu.
W takiej sytuacji najemca może zażądać od właściciela pisemnego przedstawienia przyczyny podwyżki i jej kalkulacji. Wynajmujący ma na to 14 dni od otrzymania żądania. o ile nie przedstawi wymaganych informacji w terminie, podwyżka jest nieważna.
Ustawa wskazuje również, kiedy podwyżkę można uznać za uzasadnioną. Może ona służyć między innymi pokryciu kosztów utrzymania lokalu, zwrotowi kapitału zainwestowanego przez właściciela czy osiągnięciu godziwego zysku. Przepisy przewidują też, iż podwyżka nieprzekraczająca średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych za poprzedni rok jest uznawana za uzasadnioną.
Ważne: próg 3 proc. wartości odtworzeniowej nie jest ogólnym limitem podwyżki czynszu. Nie oznacza również, iż każda podwyżka poniżej tego poziomu jest automatycznie niedopuszczalna.
Najemca ma dwa miesiące na reakcję
Otrzymanie wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu nie oznacza, iż lokator musi bezwarunkowo zaakceptować nowe warunki. Ustawa daje mu dwa miesiące od dnia wypowiedzenia na podjęcie decyzji.
Możliwe są dwa rozwiązania:
- Odmowa przyjęcia podwyżki – najemca składa właścicielowi pisemne oświadczenie. W takim przypadku stosunek najmu rozwiązuje się z upływem okresu wypowiedzenia.
- Zakwestionowanie podwyżki w sądzie – najemca może wnieść pozew o ustalenie, iż podwyżka jest niezasadna albo uzasadniona, ale w innej wysokości. Ta możliwość dotyczy podwyżek, o których mowa w art. 8a ust. 4 ustawy.
Warto pamiętać, iż w przypadku sporu sądowego to właściciel musi udowodnić zasadność podwyżki.
Co dzieje się z płatnościami w tym czasie? o ile najemca odmówił przyjęcia podwyżki, do dnia rozwiązania umowy płaci czynsz w dotychczasowej wysokości. o ile zakwestionował podwyżkę w sądzie, również uiszcza dotychczasową kwotę – do czasu uprawomocnienia się orzeczenia. Gdy sąd uzna podwyżkę za zasadną, najemca może jednak zostać zobowiązany do dopłaty różnicy za okres od upływu terminu wypowiedzenia.
Jeśli lokator nie skorzysta z przysługujących mu uprawnień, po upływie okresu wypowiedzenia powinien płacić czynsz w nowej wysokości.
Czynsz to nie to samo co opłaty za media
Warto odróżnić podwyżkę czynszu od zwiększenia opłat niezależnych od właściciela. Chodzi przede wszystkim o należności za dostawę energii, gazu, wody, odprowadzanie ścieków czy odbiór odpadów.
W przypadku wzrostu takich opłat właściciel powinien przedstawić lokatorowi na piśmie zestawienie wraz z przyczyną ich podwyższenia. Najemca powinien ponosić je tylko w wysokości niezbędnej do pokrycia kosztów dostaw i usług.
Do podwyżek opłat niezależnych od właściciela nie stosuje się standardowej procedury wypowiedzenia czynszu z trzymiesięcznym terminem. Nie oznacza to jednak, iż wynajmujący może dowolnie ustalać ich wysokość lub żądać kwot bez przedstawienia rozliczenia.
A co z najmem okazjonalnym?
Nieco inaczej wygląda sytuacja osób wynajmujących mieszkania na podstawie umowy najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego. W tych przypadkach zasady podwyższania czynszu określa przede wszystkim sama umowa.
Przykładowo, o ile strony uzgodniły, iż czynsz może być raz w roku waloryzowany o określony wskaźnik inflacji, właściciel może skorzystać z takiego zapisu na warunkach przewidzianych w umowie. o ile umowa nie przewiduje możliwości podwyższenia czynszu w trakcie jej obowiązywania, właściciel nie może po prostu narzucić nowej kwoty – potrzebna jest zgoda najemcy.
Dlatego przed podpisaniem umowy warto dokładnie sprawdzić zapisy dotyczące waloryzacji, terminów i warunków zmiany wysokości czynszu. To właśnie one mogą mieć najważniejsze znaczenie w razie sporu.
Co zrobić, gdy właściciel informuje o podwyżce?
Przede wszystkim nie warto podejmować pochopnych decyzji ani ograniczać się do ustaleń telefonicznych. Najemca powinien:
- Sprawdzić umowę – ustalić, czy jest to zwykły najem, najem okazjonalny czy instytucjonalny oraz jakie zapisy dotyczą zmiany czynszu.
- Poprosić o pisemne wypowiedzenie – w przypadku zwykłego najmu sama ustna informacja o podwyżce nie wystarczy.
- Sprawdzić termin – standardowo właściciel musi zachować trzy miesiące wypowiedzenia, a kolejne podwyżki czynszu nie mogą następować częściej niż co sześć miesięcy.
- Zażądać uzasadnienia i kalkulacji, jeżeli podwyżka podlega szczególnym zasadom określonym w art. 8a ust. 4 ustawy.
- Pilnować terminu dwóch miesięcy – to czas na pisemną odmowę przyjęcia podwyżki albo, w przewidzianych ustawą przypadkach, skierowanie sprawy do sądu.
