Sprzedaż udziału w nieruchomości to często temat trudny i obciążony wieloma emocjami. Dotyczy sytuacji, w których właściciel nie ma całej nieruchomości na własność, ale jedynie jej część — wyrażoną w ułamku. Problem staje się poważniejszy, gdy taka nieruchomość jest obciążona długami lub hipoteką, a współwłaściciele nie są zgodni co do sposobu jej użytkowania czy sprzedaży.
Czym jest udział w nieruchomości?
Udział w nieruchomości to część prawa własności. Najczęściej mamy z nim do czynienia w dwóch sytuacjach:
-
Współwłasność ułamkowa – gdy każdy z właścicieli ma określony ułamkiem udział (np. 1/2, 1/3, 1/8) i może nim samodzielnie rozporządzać.
-
Współwłasność łączna – powstaje np. między małżonkami i wymaga odmiennych procedur.
Posiadacz udziału ma prawo do korzystania z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem, ale w praktyce często napotyka ograniczenia, zwłaszcza gdy pozostali współwłaściciele sprzeciwiają się jego planom.
Dlaczego sprzedaż udziału w nieruchomości jest problematyczna?
Choć sprzedaż udziału jest formalnie możliwa bez zgody pozostałych właścicieli, w praktyce pojawia się wiele przeszkód:
-
Brak zainteresowania wśród prywatnych kupujących – większość osób szuka nieruchomości „pełnych”, nie udziałów.
-
Konflikty z innymi współwłaścicielami – spory co do użytkowania lub przyszłości nieruchomości.
-
Obciążenia finansowe – hipoteka, długi spadkowe, wpisy komornicze w księdze wieczystej.
Skup udziałów z długami – czy to możliwe?
Tak. Istnieją firmy skupujące udziały w nieruchomościach, które specjalizują się w zakupie części nieruchomości choćby wtedy, gdy są one obciążone zobowiązaniami. Proces jest bardziej złożony niż w przypadku „czystej” nieruchomości, ale dla sprzedającego może być szybkim sposobem na uzyskanie gotówki i rozwiązanie problemów prawnych.
Takie firmy:
-
dokonują analizy sytuacji prawnej nieruchomości,
-
ustalają wysokość i rodzaj długu,
-
prowadzą negocjacje z wierzycielami,
-
przejmują formalności związane ze spłatą zadłużenia.
Skup udziałów spadkowych i w spadku
Często udziały w nieruchomości pojawiają się w wyniku dziedziczenia. Skup udziałów spadkowych jest popularny w sytuacjach, gdy:
-
spadkobierców jest wielu i nie potrafią dojść do porozumienia,
-
współwłaściciele nie chcą lub nie mogą wykupić udziału,
-
nieruchomość wymaga kosztownych remontów lub utrzymania, a spadkobierca nie chce ponosić tych kosztów.
Podobnie działa skup udziałów w spadku, który jest możliwy jeszcze w trakcie postępowania spadkowego lub tuż po jego zakończeniu, co pozwala uniknąć długotrwałych procesów o dział spadku.
Skup części nieruchomości – kiedy warto?
Skup części nieruchomości jest korzystny, gdy:
-
sprzedaż całej nieruchomości jest niemożliwa z powodu sprzeciwu współwłaścicieli,
-
właściciel potrzebuje szybkiego dostępu do gotówki,
-
utrzymanie nieruchomości generuje koszty (podatki, opłaty administracyjne, media),
-
nieruchomość jest przedmiotem sporu lub procesu sądowego.
Proces sprzedaży udziału krok po kroku
-
Kontakt z firmą – przedstawienie sytuacji, przesłanie dokumentów (odpis z księgi wieczystej, akt notarialny).
-
Analiza prawna – weryfikacja udziału, ustalenie obciążeń.
-
Wycena – ustalenie ceny z uwzględnieniem wartości rynkowej i obciążeń.
-
Ustalenie warunków – także w kwestii spłaty zadłużenia.
-
Podpisanie umowy – transakcja u notariusza, szybka wypłata gotówki.
Zalety sprzedaży udziału wyspecjalizowanej firmie
-
Brak konieczności szukania prywatnego kupca.
-
Możliwość sprzedaży udziału z obciążeniami.
-
Szybka finalizacja – choćby w kilka dni.
-
Obsługa prawna i negocjacje z wierzycielami po stronie kupującego.
-
Uniknięcie procesów o zniesienie współwłasności.
Najczęstsze obciążenia przy sprzedaży udziału
-
Hipoteka bankowa – konieczna spłata lub przejęcie przez nabywcę.
-
Zadłużenie wobec wspólnoty/spółdzielni – egzekwowane również od nowych właścicieli.
-
Egzekucja komornicza – wymaga rozliczeń z wierzycielami przed lub w trakcie transakcji.
-
Służebności – np. prawo dożywocia dla osoby trzeciej.
Ryzyka i jak ich uniknąć
Sprzedaż udziału w nieruchomości z długami wymaga ostrożności. Warto:
-
wybierać firmy z udokumentowanym doświadczeniem,
-
dokładnie czytać umowę sprzedaży,
-
sprawdzić sposób rozliczenia kwoty sprzedaży,
-
unikać transakcji „na słowo” – wszystkie ustalenia powinny być ujęte notarialnie.
Podsumowanie
Sprzedaż udziału w nieruchomości z długami i obciążeniami jest możliwa, a w wielu przypadkach – jedynym sposobem na odzyskanie płynności finansowej i uniknięcie długotrwałych sporów. W takich sytuacjach pomocne mogą być wyspecjalizowane firmy skupujące udziały w nieruchomościach, które potrafią przeprowadzić transakcję bezpiecznie i szybko. Dla właścicieli, którzy chcą uniknąć wieloletnich procesów, warto rozważyć skup udziałów, obejmujący również skup udziałów spadkowych, skup udziałów w spadku czy skup części nieruchomości. Jednym z podmiotów działających w tym obszarze jest mazovia-real-estates, specjalizujący się w transakcjach także przy skomplikowanej sytuacji prawnej i obciążeniach finansowych.
